25 rocznica uchwalenia ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali

Komentarz Michała Lecha, radcy prawnego, prokurenta Spółki ATENA & HJW Sp. z o.o. oraz Członka Dolnośląskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości z okazji 25 rocznicy uchwalenia ustawy o własności lokali.

 

Od jakiegoś czasu nieodmiennie nachodzi mnie myśl, że środowisko zarządców nieruchomości powinno uczcić 25 rocznicę uchwalenia ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w sposób możliwie najbardziej pozytywistyczny, a mianowicie przeprowadzając cykl debat eksperckich, być może na łamach specjalistycznego periodyku, przybliżających praktyczne problemy stosowania tej ustawy, a w konsekwencji opracować wspólnie np. w trakcie Kongresu Zarządców Nieruchomości, propozycje nowelizacji, jeżeli nie udoskonalającej, to chociażby eliminującej główne wady szanownej jubilatki.  


Niniejszym wstępnym artykułem chciałbym poddać pod rozwagę zarządców nieruchomości możliwość podjęcia wspólnych wysiłków, choćby w celu skorygowania niektórych “przypadkowych” rozwiązań ustawowych lub brakujących regulacji, niepotrzebnie komplikujących funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Pierwszym z “przypadkowych” rozwiązań, na które chciałbym zwrócić uwagę czytelników jest określenie ilości lokali decydujących o podziale wspólnot mieszkaniowych na tzw. “dużą” i “małą” wspólnotę mieszkaniową (art.19 i 20 uwl).


Obecna liczba siedmiu lokali, rozgraniczająca ustrój prawny wspólnot mieszkaniowych, jest moim zdaniem zupełnie przypadkowa (np. pierwotny tekst ustawy określał tą liczbę na dziesięć lokali) i jako praktyk nie widzę żadnych pozytywnych aspektów, które przemawiałyby za utrzymaniem obecnego stanu prawnego. Wręcz przeciwnie: wymaganie jednomyślności w przypadku spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu w przypadku “małych” wspólnot mieszkaniowych w wielu przypadkach właściwie paraliżuje możliwość podejmowania decyzji przez te podmioty wskutek absencji choćby jednego z właścicieli. W konsekwencji takiego stanu prawnego wiele “małych” wspólnot mieszkaniowych w rzeczywistości funkcjonuje w sposób bardzo nieformalny (pozaprawny), a więc sprzeczny z ideą ustawy.


Z perspektywy lat mogę pokusić się o stwierdzenie, że zasada jednomyślności w “małych” wspólnotach mieszkaniowych jest bardziej destrukcyjna niż słusznie okryte złą sławą liberum veto. O ile bowiem zgłoszenie liberum veto wymagało pewnej aktywności ze strony protestującego, o tyle zasada jednomyślności przynosi swe niezamierzone, acz bezwzględne skutki prawne już poprzez zwykłą bierność jakiegokolwiek członka wspólnoty mieszkaniowej, który nawet ze względów jak najbardziej obiektywnych nie weźmie udziału w procesie podejmowania decyzji (inne obowiązki, zamieszkiwanie w innym mieście lub państwie, oczekiwanie na przeprowadzenie postępowania spadkowego). Ofiarami tej pułapki prawnej są tysiące “małych” wspólnot mieszkaniowych, które często latami nie są w stanie podjąć jakichkolwiek uchwał, nawet w sytuacji, w której w działalność wspólnoty mieszkaniowej angażują się prawie wszyscy właściciele lokali.


Zdając sobie sprawę z powyżej wskazanych problemów praktycznych uważam, że granica podejmowania decyzji w oparciu o zasadę jednomyślności powinna zostać radykalnie obniżona np. do wspólnot mieszkaniowych składających się z dwóch, maksymalnie trzech lokali. Jednocześnie należy podkreślić, że przepisy regulujące ustrój tzw. “dużych” wspólnot mieszkaniowych (wg których, po nowelizacji, mogłyby funkcjonować wspólnoty mieszkaniowe składające się z więcej niż dwóch lub trzech lokali) zawierają przepisy chroniące właścicieli lokali niezgadzających się z decyzjami większości, poprzez możliwość zaskarżenia decyzji (uchwał) wspólnoty mieszkaniowej do sądu. Za drugie z “przypadkowych” rozwiązań ustawy uważam termin obowiązkowego zwołania corocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej - w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 uwl) - w celu zatwierdzenia sprawozdania z działalności wspólnoty mieszkaniowej.


W przypadku innych jednostek organizacyjnych np. spółdzielni, spółek, stowarzyszeń, fundacji, terminem zatwierdzenia sprawozdań z działalności jest okres sześciu miesięcy po zakończeniu roku obrotowego, podczas gdy z bliżej nieznanych powodów okres ten w przypadku wspólnot mieszkaniowych został ograniczony do zaledwie trzech, a praktycznie nie więcej niż dwóch miesięcy (ponieważ styczeń w sposób naturalny jest poświęcony gromadzeniu dokumentacji zdarzeń gospodarczych z grudnia, czynnościom rozliczeniowym, itp.). Obecnie obowiązujący, niepraktyczny i bezzasadnie krótki termin, wprowadza niepotrzebną dezorganizację w działalności wielu zarządców nieruchomości, którzy chcąc dotrzymać obowiązkowego terminu, w praktyce ograniczają do minimum swą aktywność w pierwszym kwartale roku we wszystkich obszarach obsługi nieruchomości poza przygotowaniem i przeprowadzeniem zebrań sprawozdawczych. Tymczasem wydłużenie tego terminu, tak jak w przypadku innych podmiotów, do sześciu miesięcy pozwoliłoby na bardziej racjonalne rozłożenie obowiązków ustawowych w czasie - z dużym pożytkiem dla zarządzanych nieruchomości.


Problemem równie istotnym, jak wyżej przedstawione, jest potrzeba ustawowego uregulowania statusu prawnego funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej. W praktyce zarządzania nieruchomościami fundusz remontowy odgrywa od wielu lat coraz większe znaczenie jako narzędzie długoterminowego gromadzenia środków finansowych; świadome i gospodarne wspólnoty mieszkaniowe w sposób ciągły gromadzą środki na przyszłe wydatki. Jednak ze względu na brak regulacji ustawowej w tym obszarze, status funduszu remontowego przysparza problemów interpretacyjnych wspólnotom mieszkaniowym, zarządcom nieruchomości i sądom. Oczywiście można uznać, że omawiane zagadnienie może być regulowane w formie odpowiednich uchwał wspólnot mieszkaniowych, ale każdy zarządca nieruchomości spotkał się nieraz w swej praktyce z uchwałami podejmowanymi w różnych okresach, zawierającymi niejednoznaczne pojęcia, niedopowiedzenia, niekompletne regulacje, a czasem nawet zwykłe błędy lub zapisy sprzeczne z prawem, które tylko pogłębiają poczucie chaosu w tym obszarze.


Wydaje się, że jednoznaczna regulacja ustawowa np. poprzez “przypisanie” środków gromadzonych na tym funduszu do konkretnych lokali lub uznanie funduszu za część majątku wspólnoty mieszkaniowej zaoszczędziłaby sporo energii wszystkim “stronom konfliktów”, szczególnie w sytuacjach związanych ze sprzedażą lokali, które czasem przypadają np. pomiędzy podjęciem uchwały remontowej z udziałem "starego” właściciela a sfinansowaniem lub rozliczeniem remontu w czasie, kiedy właścicielem lokalu jest już "nowy” właściciel. W toku rozważania tej problematyki należy podkreślić, że jedną z istotnych przesłanek przemawiającą za uregulowaniem ustawowym, a tym samym umocnieniem statusu funduszu remontowego we wspólnotach mieszkaniowych jest fakt, że stan techniczny nieruchomości w sposób naturalny stale pogarsza się i prawidłowa gospodarka nieruchomościami powinna przewidywać mechanizm równie stałego i systematycznego gromadzenia środków finansowych na odtwarzanie stanu technicznego nieruchomości, aby systemowo zabiegać procesom dekapitalizacji nieruchomości.


Ze względu na ograniczenia wynikające z wielkości felietonu nie sposób oczywiście w jednym artykule zasygnalizować wszystkich istotnych postulatów dotyczących ewentualnych korekt potrzebnych w ustawie o własności lokali, ale tym bardziej zachęcam do dzielenia się uwagami przez innych zarządców nieruchomości. Jako autor świadom własnych ograniczeń (wszak nie posiadam “patentu na mądrość”) liczę na artykuły polemiczne w stosunku do moich wniosków, które podniosą dyskusję o koniecznych kierunkach zmian ustawy na wyższy poziom merytoryczny.


Michał Lech

radca prawny, prokurent Spółki ATENA & HJW Sp. z o.o. o

Członek Dolnośląskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości

 

razem_800_01

 

 

Oceń artykuł:
zobacz ranking »
68%
32%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2019 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookie w Twojej przeglądarce lub konfiguracji usługi.