Kiedy fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości?

                                                  Część pierwsza

W jakich okolicznościach fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości zawartą w akcie notarialnym? Jakie czynniki mają wpływ na wartość rynkową naszej nieruchomości? Jak, zgodnie z prawem, uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?

 

Gdy cena jest zbyt atrakcyjna

Zamieszczanie w akcie notarialnym zaniżonej ceny sprzedaży nieruchomości to bardzo częste praktyki podatników. Mają one doprowadzić do zarówno zmniejszenia kosztów związanych z samą transakcją, takich jak  opłaty  notarialne, czy wpłynąć na wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych, zryczałtowanego podatku PIT od sprzedaży nieruchomości. Jednak, o czym często zapominają zarówno sprzedający, jak i kupujący nieruchomość, fiskus posiada uprawnienia pozwalające mu poddać w wątpliwość zbyt atrakcyjną cenę nieruchomości zawartą w akcie, jeśli z jakiś przyczyn wyda mu się ona dyskusyjna i nieodpowiednia. Przykładowo jeśli cena na akcie znacznie odbiega od szacowanej wartości rynkowej nieruchomości urząd skarbowy może ją zakwestionować, wszcząć postępowanie podatkowe i wezwać  sprzedającego do złożenia stosownych oświadczeń, które wskażą podstawę do ustanowienia takiej właśnie ceny sprzedaży i w konsekwencji ustanowienia należnego z tego tytułu podatku.  Nie odrywa tu żadnej roli fakt, czy nieruchomość została sprzedana bliskiej rodzinie. W takiej sytuacji organ ma prawo wezwać podatnika do podwyższenia jej wartości, może także wymagać uzasadnienia powstałej rozbieżności oraz powołać biegłego rzeczoznawcę do ustalenia faktycznej wartości rynkowej.   



Wartość rynkowa

Fiskus opiera swoje działania na  ustawie z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którą podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. A zatem, jeżeli wartość nieruchomości określona przez podatnika w akcie sprzedaży nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, fiskus wezwie podatnika do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Jeśli natomiast podatnik, pomimo wspomnianego wcześniej wezwania nie zdecyduje się na korektę ceny sprzedaży, to organ podatkowy dokona jej określenia oraz w konsekwencji podwyższenia, z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różnić się będzie o więcej niż 33 proc. od wartości podanej pierwotnie przez podatnika, to koszty wydania opinii obciążą podatnika. Niestety przepisy nie określają, jaka różnica między wartością rynkową a ceną na akcie sprzedaży nieruchomości byłaby dopuszczalna. Fiskus może domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i, co warte podkreślenia, bez uzasadnionego powodu, odbiega od tej rynkowej. Przy przeprowadzaniu procesu wyceny przez biegłego uwzględniane są w szczególności: cel w jakim przeprowadza się wycenę, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku wyżej wspomnianych dokumentów uwzględniany jest faktyczny dotychczasowy sposób, w jaki użytkowana była dana nieruchomość.


W kolejnej części poradnika: jak, zgodnie z prawem i bez obaw przed interwencją fiskusa, uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?


 
Część druga

W poprzedniej części poradnika omówione zostały: okoliczności, w jakich fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości zawartą w akcie notarialnym; aspekty postępowania podatkowego wszczętego przez urząd skarbowy oraz jakie czynniki decydują o wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości.


Dokumentacja potwierdzająca stan nieruchomości

Przy przeprowadzaniu procesu wyceny uwzględniany jest m.in. stan nieruchomości w chwili jej sprzedaży. Aby uniknąć kwestionowania przez fiskusa ceny sprzedaży nieruchomości zawartej w akcie notarialnym warto przygotować i przedstawić dokumentację potwierdzającą rzeczywistą wartość danej nieruchomości, czyli przyczyny, które mogą decydować o jej sprzedaży po okazyjnej, obniżonej cenie. Niezbędne mogą okazać się wszelkie zaświadczenia o złym stanie nieruchomości, wskazujące na pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie.



 Jak sprzedać nieruchomość i  uniknąć wysokiego podatku?

Zaniżanie wartości nieruchomości na akcie jej sprzedaży, który ma uchronić inwestora przed naliczeniem sporego podatku, może doprowadzić do zakwestionowania wartości przez Urząd Skarbowy, który wezwie stronę transakcji do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od szacowanej wartości rynkowej oraz sam poda wartość, którą według niego posiada dana nieruchomość. W przypadku zaakceptowania wyceny dokonanej przez fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym, a tym rzeczywiście należnym wraz z karnymi odsetkami. Często zdarzają się sytuacje, w których od dnia transakcji do daty doręczenia stronie wezwania z urzędu mija sporo czasu. W takim przypadku kwota odsetek karnych może okazać się całkiem spora. A zatem, w jaki sposób, zgodny z prawem, można uchronić się od wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości? Według obowiązujących przepisów, art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, zostanie zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego – mówi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.



Własne cele mieszkaniowe
 
Co więcej, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe – przykładowo na zakup nowego lokalu mieszkalnego – nastąpi zwolnienie z PIT, jeśli dostarczone zostaną dokumenty potwierdzające transakcję. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT: „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe”. A więc jeśli sprzedający nieruchomość przeznaczy środki pieniężne uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, czyli przykładowo na zakup innej nieruchomości (mieszkania, działki) czy budowę domu, może liczyć na zwolnienie z PIT. Należy jednak pamiętać, że aby skorzystać z omawianej powyżej formy zwolnienia podatkowego, należy dysponować tytułem prawnym do nieruchomości – a więc posiadać prawo własności lub współwłasności. Jeśli podatnik liczy na zwolnienie, a nieruchomość należy tylko do przykładowo współmałżonka należy liczyć się z możliwością naliczenia przez urząd skarbowy stosownej daniny od połowy sprzedanej nieruchomości.


Saveinvest Sp. z o. o.

www.grunttozysk.pl

Oceń artykuł:
zobacz ranking »
50%
50%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2017 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Korzystanie z witryny forumbiznesu.pl oznacza zgodę na wykorzystywanie plików cookie, z których niektóre mogą być już zapisane w folderze przeglądarki. Więcej informacji można znaleźć w Polityce plików cookies.