Jak najkorzystniej opodatkować wynajem domku letniskowego?

Wybraliśmy odpowiednią działkę, postawiliśmy domek rekreacyjny, teraz chcemy wynajmować go turystom. Kiedy wynajem domku stanowić będzie działalność gospodarczą, a kiedy będzie całkowicie zwolniony z PIT? O podatkach należnych z tytułu wynajmu oraz o możliwych sposobach rozliczenia z fiskusem opowie Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.   

 

Kiedy wynajem obiektów letniskowych – takich jak domki – zostanie uznany za działalność gospodarczą?

 

Wszelkie dochody, jakie uzyskiwane będą z tytułu odpłatnego udostępniania obiektów letniskowych, czyli m.in. domków, będą opodatkowane podatkiem dochodowym. Co więcej, wynajem domku rekreacyjnego może przyczynić się do powstania dodatkowych konsekwencji podatkowych – chodzi o zwiększoną stawkę podatku od nieruchomości właściwej dla gruntów, budynków (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.


Grunty, budynki lub budowle znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy, czy też innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, podlegają opodatkowaniu według wyższych stawek. Jeśli chodzi natomiast o budynki mieszkalne lub ich części związane z działalnością gospodarczą podatek według najwyższej stawki powinien zostać uiszczony w sytuacji, gdy wspomniane obiekty są zajęte właśnie na prowadzenie takiej działalności. W konsekwencji podatek od nieruchomości według wyższej stawki właściwej dla prowadzenia działalności gospodarczej opłacany jest w przypadku budynków mieszkalnych (lub ich części) jedynie od powierzchni, która jest faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej.


Jakie zatem okoliczności muszą zaistnieć, by wynajmowanie wczasowiczom domków letniskowych (pokoi czy pól namiotowych) zostało przez fiskusa uznane za działalność gospodarczą? Art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych po definicję działalności gospodarczej odeśle nas do przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, zgodnie z którymi jest to m.in. zarobkowa działalność usługowa prowadzona przez podatnika w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, jeśli przykładowo udostępniamy domek letniskowy w sposób zorganizowany i ciągły będziemy musieli liczyć się z koniecznością zapłaty wyższego podatku od nieruchomości.

 

Kiedy wynajem będzie zwolniony z PIT?

 

Art. 1a ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje pewne odstępstwo od omówionej powyżej reguły. Zgodnie z tym przepisem nie uznaje się za działalność gospodarczą wynajmu pokoi gościnnych turystom w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich, jeśli osoba wynajmująca posiada stałe miejsce pobytu w gminie położonej na tym terenie – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Jest jednak pewne zastrzeżenie - liczba takich pokoi nie może przekroczyć pięciu. Jeśli zatem zdecydujemy się wynajmować więcej niż pięć pokoi, nawet w sytuacji, gdy spełnimy wszystkie pozostałe wymogi, powstanie konieczność opodatkowania podatkiem od nieruchomości według wyższej stawki właściwej dla prowadzenia działalności gospodarczej tej powierzchni budynku, która obejmować będzie wszystkie udostępniane turystom pokoje.


Aby właściwie zrozumieć warunki, jakie muszą zostać spełnione, by doszło do zwolnienia z daniny na rzecz fiskusa, warto sięgnąć także po definicję gospodarstwa rolnego. Pojęcie to zostało doprecyzowane w ustawie o podatku rolnym - to obszar gruntów zaklasyfikowanych jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntow zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej inna niż działalność rolnicza o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu m.in. osoby fizycznej. Tylko pokoje wynajmowane w nieruchomości, która spełnia wszystkie te kryteria mogą podlegać omawianej formie zwolnienia z obowiązku podatkowego PIT.

 

Jak rozliczyć się z fiskusem?

 

Jeśli sposób, w jaki podatnik wynajmuje obiekty wypoczynkowe, nie spełnia wszystkich wymienionych powyżej kryteriów, inwestor może wybrać jeden spośród czterech sposobów opodatkowania dochodów, jakie osiąga a z tytułu prowadzenia takiej działalności. Może on rozliczyć się na zasadach ogólnych, zastosować stawkę liniową, kartę podatkową lub ryczałt ewidencjonowany. O wszystkich tych możliwościach Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl opowie w kolejnym wpisie.


Przypomnijmy, że osoba, która odpłatnie udostępniać będzie obiekty letniskowe, czyli m.in. domki rekreacyjne,  może wybrać jeden spośród czterech sposobów opodatkowania dochodów, jakie osiąga z tego tytułu. Może rozliczyć się na zasadach ogólnych, zastosować ryczałt ewidencjonowany, stawkę liniową lub też kartę podatkową. Ważne jest, by podatnik we właściwy sposób przyporządkował osiągane dochody do odpowiedniego ich źródła – w konsekwencji rozliczył dochody według zasad i form opodatkowania, które będą stosowne do dochodów uzyskiwanych właśnie z takiego źródła, czyli po prostu wybrał najbardziej optymalne dla siebie rozwiązanie podatkowe.

 

Zasady ogólne i stawka liniowa


Rozliczenie na zasadach ogólnych regulowane jest przez treść ustawy o PIT.  Podstawę tej formy opodatkowania stanowi dochód, czyli nadwyżka przychodów nad kosztami ich pozyskania, a stawkę podatku determinuje właściwy przedział skali podatkowej – wynosić on będzie odpowiednio 18 proc. i 32 proc. Ta forma oraz podatek liniowy – 19 proc. – wymagać będą od podatnika, aby ten uprzednio zawiadomił urząd skarbowy o wyborze właśnie takiej formy opodatkowania udostępniania obiektów letniskowych. Wybór stawki liniowej i opodatkowania na zasadach ogólnych wiąże się również z koniecznością prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów oraz z wpłacaniem zaliczek na podatek dochodowy w ciągu roku. Konieczne będzie także złożenie zeznania rocznego – PIT-36 oraz, w przypadku stawki liniowej, PIT-36L.


Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych


Ustawa o podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli tzw. ustawa ryczałtowa, reguluje z kolei kwestie stosowania przez podatników ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz karty podatkowej. Inwestor, który zdecyduje się na opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dochodów z wynajmu obiektów letniskowych będzie zobowiązany do, podobnie jak w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych i zastosowania stawki liniowej, uprzedniego zawiadomienia właściwego urzędu skarbowego o wyborze właśnie takiej formy opodatkowania swojej działalności, w terminie do 20 stycznia roku podatkowego. Jeśli z kolei podatnik rozpocznie działalność w ciągu roku musi zrobić to nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód.


Idąc dalej, wybór takiej formy rozliczenia z fiskusem oznacza, że będzie on obowiązywał podatnika także w latach następnych – jeśli do 20 stycznia kolejnego roku inwestor nie zlikwiduje działalności lub nie zgłosi faktu zmiany sposobu opodatkowania. Opodatkowanie ryczałtem wiąże się także z koniecznością prowadzenia przez podatnika ewidencji przychodów, złożenia w terminie do 31 stycznia kolejnego roku zeznania rocznego PIT-28 oraz opłacania podatku ryczałtowego w ciągu roku – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.  

 

Karta podatkowa

 

Ostatnią możliwą formą opodatkowania wynajmu obiektów letniskowych jest karta podatkowa. Jest to, w porównaniu do omawianych wcześniej opcji, sposób najmniej kłopotliwy, który nie wymaga od inwestora prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych czy wpłacania zaliczek na poczet podatku dochodowego. Jednak, aby podatnik mógł skorzystać z takiej metody opodatkowania musi spełnić kilka warunków – konkretnie tych wymienionych w  art. 25 ust. 1 ustawy ryczałtowej.

 

W kolejnej części wpisu Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl wyjaśni, jakie warunki muszą zostać spełnione, by wynajmujący domki letniskowe mógł skorzystać z karty podatkowej oraz z czym wiąże się taki sposób rozliczania dochodów uzyskiwanych z najmu obiektów rekreacyjnych.


Karta podatkowa

 

Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl wspomniał już w poprzednim wpisie, że art. 25 ust. 1 ustawy ryczałtowej reguluje kwestię opodatkowania wynajmu tymczasowych obiektów letniskowych w formie karty podatkowej. Zgodnie z treścią tej przesłanki, podatnik podlega takiej formie opodatkowania, jeśli spełni kilka warunków.


Podatnik zobowiązany jest do złożenia wniosku o zastosowanie opodatkowania w tej formie, w którym zgłosi prowadzenie działalności wymienionej w jednej z 12 części tabeli. Co więcej przy prowadzeniu działalności nie może korzystać z usług osób nie zatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę, oraz z usług innych przedsiębiorstw i 
zakładów (wyjątkiem jest korzystanie z usług specjalistycznych), nie może także prowadzić innej pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto ustawodawca zastrzega, że opodatkowanie kartą podatkową nie będzie możliwe, w sytuacji gdy małżonek podatnika prowadzi działalność w tym samym zakresie lub jeśli on sam wytwarza wyroby opodatkowane (na podstawie odrębnych przepisów) podatkiem akcyzowym.


Co prawda podatnicy prowadzący działalność opodatkowaną w formie karty podatkowej są zwolnieni z obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych czy wpłacania zaliczek na podatek dochodowy (do czego zobowiązani są podatnicy wybierający pozostałe formy opodatkowania). Jednak, są oni w zamian zobowiązani do wydawania na żądanie klienta rachunków i faktur, o których mowa w odrębnych przepisach, które mają na celu stwierdzenie faktu sprzedaży wyrobu, towaru lub wykonanie usługi. Ponadto podatnik wybierający kartę podatkową zobowiązany będzie do przechowywania w kolejności numerów kopii tych rachunków i faktur w okresie pięciu lat podatkowych, licząc od końca roku, w którym wystawiono rachunek lub fakturę. Wysokość podatku właściwa dla karty podatkowej ustalana jest w drodze decyzji, wydanej na podstawie złożonego wniosku o zastosowanie takiej formy opodatkowania, z ramienia naczelnika urzędu skarbowego. Podatnicy, którzy w roku poprzedzającym rok podatkowy, opłacali podatek dochodowy w formie karty podatkowej, są zobowiązani do dnia otrzymania decyzji ustalającej wysokość tego podatku, opłacać podatek dochodowy w formie karty podatkowej, w wysokości stawki określonej w decyzji ustalającej jej wysokość na rok poprzedni. Kwoty podatku dochodowego zapłacone w okresie przed doręczeniem decyzji ustalającej opodatkowanie w formie karty podatkowej zalicza się na poczet podatku wynikającego z tej decyzji.

 

Warto wiedzieć, by dobrze wybrać

 

Jak pokazują statystyki coraz częściej wczasowicze nie decydują się na pobyt w hotelu, czy ośrodku wypoczynkowym. W zamian wybierają kameralne pokoje lub domki oferowane przez prywatnych właścicieli. Taka działalność jest więc bardzo intratnym pomysłem inwestycyjnym – warto zatem dokładnie zapoznać się z możliwymi sposobami na rozliczenie dochodów i wybrać ten najbardziej dla nas optymalny.

 

Bartosz Antos

Wiceprezes Saveinvest

www.saveinvest.plwww.grunttozysk.pl 

Oceń artykuł:
zobacz ranking »
50%
50%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2017 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Korzystanie z witryny forumbiznesu.pl oznacza zgodę na wykorzystywanie plików cookie, z których niektóre mogą być już zapisane w folderze przeglądarki. Więcej informacji można znaleźć w Polityce plików cookies.