Kiedy gmina zobowiązana będzie do zmiany planu miejscowego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera przepisy powszechnie obowiązujące - a więc inwestycje powstające niezgodnie z jego treścią uznane zostaną za samowole. Jak wpłynąć na gminę, by ta zmieniła treść niekorzystnego planu, czyli jak radzić sobie z ograniczającymi zapisami tego aktu prawa miejscowego?

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych, przykładowo pozwolenia na budowę – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Inwestycja, która powstanie z naruszeniem ustaleń zwartych w miejscowym planie uznana zostanie za samowolę, na której legalizację nadzór budowalny nie wyda zgody. Jak zatem widać – ten akt prawa miejscowego to, szczególnie z punktu widzenia inwestorów planujących przeprowadzić przedsięwzięcie na obszarze nim objętym, jeden z najważniejszych dokumentów, z którego treścią koniecznie muszą się zapoznać. Dokument ten informuje bowiem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy).


Zdarza się jednak często, że plan miejscowy skutkuje dużymi ograniczeniami dla zarówno właścicieli nieruchomości, jak i dla przyszłych inwestorów. Jak zatem wpłynąć na gminę, by ta zmieniła treść niekorzystnego planu?


Pierwszym krokiem, jaki może podjąć inwestor jest złożenie wniosku o zmianę planu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Kluczowe jest, aby wniosek został rzetelnie umotywowany i aby postulaty inwestora zostały przez niego dokładnie uargumentowane. Niestety, ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie zapisów dotyczących procedur rozpatrywania takich wniosków, co oznacza, że nie ma przewidzianego terminu na ustosunkowanie się do postulatów wnioskodawcy – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.


Wniosek, który trafi do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może, ale nie jest to obligatoryjne, zostać przedstawiony na posiedzeniu rady gminy (bądź rady miasta). Jednak zdarza się często, że wniosek o zmianę planu jest przez organ gminny całkowicie ignorowany. Najczęstszym powodem lekceważenia takich pism są spore koszty, jakie zawsze wiązać się będą z uchwaleniem nowego planu. Co więcej, gminy nie decydują się chętnie na zmianę tego dokumentu planistycznego ze względu na możliwe roszczenia odszkodowawcze ze strony mieszkańców, dla których zapisy nowego planu okażą się ograniczające. Mowa tu o art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę

 

Osoby zainteresowane zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinny ze szczególną uwagą śledzić obwieszczenia pojawiające się w gazetach lokalnych oraz na stronie internetowej gminy. Tam właśnie organy gminne poinformują, że przystępują do prac nad uchwaleniem nowego aktu prawa miejscowego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Na przyjęcie nowego planu miejscowego najczęściej należy czekać od dwóch do trzech lat. W tym czasie rada gminy rozpocznie procedurę planistyczną, która zakończy się uchwaleniem nowego dokumentu. Tryb zmiany planu przebiega w dokładnie ten sam sposób, co tryb jego uchwalania – a więc zgodnie z wytycznymi zawartymi przez ustawodawcę w art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.


Z prawidłowym przebiegiem procedury planistycznej warto zapoznać się z jeszcze innego powodu – aby doszło do stwierdzenia nieważności planu konieczne będzie zaistnienie okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ze wspomnianą tu przesłanką istotne naruszenie trybu i zasad sporządzania planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie (m.in. nadmierna ingerencja w prawo własności), sprawiają, że uchwała rady gminy w całości lub części podlega unieważnianiu – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Konieczne będzie zatem wykazanie konkretnych błędów popełnionych przez gminę w trakcie toczącej się procedury planistycznej, bądź błędów zawartych w treści przyjętego aktu prawa miejscowego (przykładowo nieuzasadniona ingerencja w prawo własności czy brak zgodności z ustaleniami zawartymi w studium).


Jak zatem wyglądać powinna prawidłowo przeprowadzona procedura uchwalenia planu miejscowego? Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ma w obowiązku ogłoszenie tego faktu – jak zostało wspomniane powyżej - w prasie, przez obwieszczenie lub ogólnie mówiąc w sposób 
zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (np. poprzez umieszczenie informacji na stronie Biuletynu Informacji Publicznej). Wójt, burmistrz albo prezydent musi przy tym określić formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Wszystkie wnioski muszą zostać rozpatrzone przez pracownika gminy, jednak nie wszystkie postulaty i opinie trafią do projektu planu, natomiast organ nie jest nawet zobowiązany do podania przyczyn odrzucenia konkretnych wniosków zgłoszonych przez mieszkańców – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Idąc dalej, organ ma w obowiązku ogłoszenie o planowanym wyłożeniu planu do wglądu publicznego na co najmniej 7 dni przed planowanym dniem jego okazania. Projekt ten wykłada (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) do wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto z jakiś względów kwestionuje ustalenia powzięte w projekcie planu. Dyskusja ta ma charakter jedynie opiniodawczy, co oznacza, że jej wynik nie może być uważany za obligatoryjny i wiążący dla organów gminy. Jeśli jednak dyskusja nie będzie w ogóle przeprowadzona, lub też dojdzie do zaniechań w obowiązku odpowiednich obwieszczeń, takie procedery w sposób bezpośredni naruszają prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej – zwłaszcza prawa skarżących – gwarantowanych im przez wspomnianą już ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 28 ust. 1 ustawy). Jeśli zatem, któryś z wymienionych powyżej wymogów nie zostanie dopełniony, gmina pominie któryś z tych etapów, należy liczyć się z możliwością unieważnienia tego aktu przez sąd z powodu jawnego naruszenia trybu jego sporządzania.


Przypomnijmy, że zgodnie z art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istotne naruszenie trybu i zasad sporządzania planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie sprawiają, że uchwała rady gminy w całości lub części podlega unieważnianiu. W myśl natomiast z art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każda osoba, której interes prawny lub uprawnienie z jakichkolwiek względów zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej (a więc uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) może, ale tylko po bezskutecznym, uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia, zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Warto mieć na uwadze, że w orzecznictwie naruszenie interesu prawnego wiąże się z sytuacją, gdy decyzja organu narusza przepisy jakiejś ustawy (przykładowo zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny) lub też sprzeciwia się zasadzie współżycia społecznego. Jeśli zatem decyzja rady nakłada na inwestora ograniczenia, które wcześniej nie wynikały bezpośrednio z regulacji ustawowych, zakłada się, że decyzja gminy naruszyła interes prawny właściciela nieruchomości. Przy składaniu skargi do sądu administracyjnego inwestor musi wykazać, że jego interes prawny naruszony został w sposób bezpośredni i realny. Chodzi o to, by rzeczowo uargumentować stopnień ingerencji planu miejscowego we własność inwestora i wykazać, że doszło do nadmiernego i nieproporcjonalnego ograniczenie prawa własności – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.


Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 kwietnia 2016 r. (sygnatura akt: II OSK 2069/14), w którym podkreślone zostało, że władztwo planistyczne w zakresie uprawnień do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie ma arbitralnego i uznaniowego charakteru – co oznacza, że gmina nie może jego postanowień kształtować w sposób całkowicie dowolny. Plan miejscowy nie może bez odpowiedniego uzasadnienia – bazującego na zasadzie proporcjonalnej ingerencji - naruszać prawa własności. Gminy zobligowane są do działała w oparciu o zasadę dążenia do zrównoważonego rozwoju – nie może dojść do ograniczania prawa własności w sposób znacznie przekraczający dopuszczalne zarówno normy, jak i wyjątki. O nadmiernej i nieproporcjonalnej ingerencji w prawo własności będzie mowa także wtedy, gdy dana decyzja gminy nie będzie usprawiedliwiona konkretnymi okolicznościami, czyli będzie istniała sytuacja, w której można znaleźć inne, alternatywne rozwiązanie nieograniczające praw własności.

 

Podstawę dla stwierdzenia nieważności planu stanowić będzie także sprzeczność pomiędzy jego treścią a ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Idąc dalej, w myśl art. 20 ust. 1 wspomnianej powyżej ustawy, plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń stadium, a zgodnie z treścią art. 15 wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem. Co do zasady, plan nie może być więc sprzeczny ze studium, może jedynie doprecyzowywać niektóre jego aspekty.

 

Robert Tomaszewski

Prezes Saveinvest

www.saveinvest.pl, www.dzialkanadmorzem.pl

Oceń artykuł:
zobacz ranking »
58%
42%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2017 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Korzystanie z witryny forumbiznesu.pl oznacza zgodę na wykorzystywanie plików cookie, z których niektóre mogą być już zapisane w folderze przeglądarki. Więcej informacji można znaleźć w Polityce plików cookies.