Co powinniśmy wiedzieć o Krajowym Zasobie Nieruchomości?

Czym jest i w jakim celu utworzony został Krajowy Zasób Nieruchomości? Jakie nieruchomości mogą zostać zakwalifikowane do Zasobu?

 

Podstawa prawna

 

Zagadnienia dotyczące Krajowego Zasobu Nieruchomości (w skrócie: KZN) regulowane są przez ustawę z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, której treść weszła w życie z dniem 11 września 2017 r.  W ustawie tej określone zostały zasady utworzenia i funkcjonowania KZN, sposób kwalifikowania i przekazywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo pozostających w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa do KZN oraz przepisy dotyczące gospodarowaniem nieruchomościami wchodzącymi w skład KZN i mieszkaniami na wynajem - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Zgodnie z deklaracjami jej twórców ustawa ma doprowadzić do wdrożenia instrumentów zwiększających dostępność mieszkań oraz umożliwić kształtowanie stabilnych ram finansowania budownictwa mieszkaniowego na terenie kraju.

 

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem

 

Krajowy Zasób Nieruchomości ma na celu gospodarowanie nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa przeznaczając je pod budowę nowych mieszkań. To KZN będzie nadzorować cały proces najmu. Co istotne, wysokość czynszu będzie określana przez rozporządzenie Rady Ministrów – będzie to zatem wartość, której nie można przekroczyć.

 

Za pośrednictwem ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadzone zostały rozwiązania służące przede wszystkim zwiększeniu ilości dostępnych na wynajem mieszkań, także z możliwością uzyskania przez najemcę prawa własności - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Mieszkania na wynajem, zgodnie z treścią nowej ustawy, są przedmiotem najmu bez opcji uzyskania własności przez najemcę przez okres 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. Jeśli chodzi natomiast o najem z możliwością uzyskania własności okres ten wynosi 30 lat. Co do zasady mieszkania na wynajem mogą zostać sprzedane dopiero po upływie 15 lat od dnia zwarcia pierwszej umowy najmu dla inwestycji mieszkaniowej. 

 

Warto mieć także na uwadze, że do Krajowego Zasobu Nieruchomości mogą zostać zakwalifikowane nieruchomości, które nie stanowią przedmiotu własności Skarbu Państwa, ale są zarządzane przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe lub też zostały powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa albo Agencji Mienia Wojskowego. Lasy Państwowe będą zobowiązane do przekazania informacji o gruntach, które nie będą wykorzystywane do gospodarki leśnej. Mowa tu o gruntach niepokrytych drzewostanem, niezalesionych w granicach administracyjnych miast oraz o niezalesionych gruntach, które w planach zagospodarowania przestrzennego objęte zostały funkcją mieszkaniową - wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Co więcej, zgodnie z art. 58 ust. 2 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości zastrzeżono, że przedmiotem przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe (ani sprzedaży na cele mieszkaniowe) nie mogą być m.in. nieruchomości wymagające wyłączenia z produkcji leśnej ani ziemie rolnicze o glebach najwyższych klas. W przypadku natomiast nieruchomości oddanych w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (przed dniem ogłoszenia omawianej ustawy, czyli 11 sierpnia 2017 r.) w ogóle nie stosuje się wyżej wymienionych przepisów.

 

Zasady funkcjonowania KZN

 

Krajowy Zasób Nieruchomości to państwowa osoba prawna, która obejmuje we władanie powierzone mu przez Skarb Państwa składniki mienia. Od tej pory to KZN wykonuje, we własnym imieniu, związane z tymi składnikami prawa i obowiązki w stosunku do osób trzecich oraz obowiązki publicznoprawne. Nad działalnością KZN nadzór sprawuje minister infrastruktury i budownictwa. Organami Zasobu są składająca się z 9 członków Rada Nadzorcza oraz Prezes. To właśnie ten ostatni samodzielnie (lub za pośrednictwem dwóch powołanych pełnomocników) dokonywać będzie wszelkich czynności prawnych w zakresie praw i obowiązków majątkowych KZN. Do obowiązków Rady Nadzorczej należy z kolei m.in. zatwierdzanie, raz na 5 lat, wieloletniej strategii działania KZN, przedstawionej przez Prezesa KZN czy też zatwierdzanie wniosków Prezesa w sprawach dokonywania określonej czynności prawnej.

 

Tworzenie spółek celowych

 

Krajowy Zasób Nieruchomości w ramach realizowania zadań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami wchodzącymi w jego skład ma prawo, by tworzyć spółki celowe, jednak tylko z jednostkami samorządu terytorialnego -mówi Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Wspólnikami, udziałowcami lub akcjonariuszami tych spółek mogą zostać wyłącznie KZN, jednostki samorządu terytorialnego lub związki jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie natomiast z  art. 51 ust. 3 ustawy o KZN udzielenie wsparcia finansowego ze środków KZN, w tym także wnoszenie mienia Zasobu do spółek celowych, będzie możliwe, o ile przyczyni się to bezpośrednio do istotnego na danym obszarze zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli, zwiększenia ilości mieszkań socjalnych i będzie to zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki.

 

Jak wyglądać będzie procedura utworzenia takich spółek i wniesienia nieruchomości jako aportu do tej spółki? O tym w kolejnej części artykułu.

 

Procedury przy tworzeniu spółek celowych

 

Przypomnijmy, że krajowy Zasób Nieruchomości w ramach realizowania zadań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami pod budownictwo mieszkaniowe ma prawo, by tworzyć spółki celowe, jednak tylko z jednostkami samorządu terytorialnego.

 

Tworzenie spółek celowych z jednostkami samorządu terytorialnego, przystępowanie i wnoszenie do nich kapitału lub nieruchomości wchodzących w skład Zasobu wymaga uzyskania pisemnej zgody ministra infrastruktury i budownictwa, która wydawana jest na wniosek Prezesa zaopiniowanego przez Radę Nadzorczą - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Sama procedura wniesienia nieruchomości jako aportu musi być zgodna z treścią art. 52 ust. 1 ustawy o KZN. Oznacza to, że wniesienie nieruchomości powinno nastąpić m.in.: w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, w wyniku której powstaną lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy (w tym także lokale socjalne); na cele związane z realizacją inwestycji infrastrukturalnych w zakresie wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji etc., lub też gdy nieruchomości są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie oraz zajęte zostały bezpośrednio na te cele.


W umowie wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki powinny znaleźć się następujące elementy: cel spółki, warunki wykorzystania nieruchomości i kary umowne za wykorzystanie nieruchomości niezgodnie z celem, na jaki została przekazana, lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie. Warto mieć na uwadze, że umowa zbycia nieruchomości przez spółkę celową, do której nieruchomość ta została wniesiona jako aport, będzie automatycznie nieważna z mocy prawa.

 

W sytuacji natomiast, gdy KZN zdecyduje się na przekazanie kapitału do spółki celowej, konieczne będzie spełnienie wymagań określonych w art. 49 ust. 4 ustawy o KZN. Oznacza to, że przykładowo takie przekazanie będzie mogło nastąpić w ramach działań rewitalizacyjnych czy też w celu finansowania realizacji uzbrojenia technicznego, w tym uzbrojenia technicznego służącego nieruchomościom wykorzystywanym pod budownictwo socjalne lub społeczne budownictwo czynszowe - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Jeśli spółka celowa zrealizuje daną inwestycję mieszkaniową w obrębie nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości, która wniesiona została aportem, procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w całkowitej powierzchni użytkowej w budynkach objętych inwestycją określi umowa spółki zatwierdzona przez Ministra. Natomiast do tej inwestycji będą miały już odpowiednio zastosowanie przepisy rozdziału 7 ustawy o KZN o najmie i czynszu najmu.

 

Obowiązek prowadzenia wykazów nieruchomości

 

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, dyrektor generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, prezes Agencji Mienia Wojskowego i dyrektor generalny Lasów Państwowych mają obowiązek prowadzić wykazy nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodarują. Nakaz ten dotyczy nieruchomości położonych w granicach gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m.st. Warszawy oraz delegatur i dzielnic innych gmin miejskich, a także poza wspomnianymi granicami, jeżeli przeznaczenie tych nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (a w razie jego braku wynikające z funkcji terenu określonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) umożliwia ich zagospodarowanie na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Co więcej, w wykazie tym mają zostać oznaczone także nieruchomości, których przekazanie będzie utrudniać realizację zadań ustawowych danego organu lub których przekazanie jest zupełnie niezasadne - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

 

Przekazanie nieruchomości do KZN

 

Prezes KZN występuje z wnioskiem o przekazanie danej nieruchomości do Zasobu. Co szczególnie istotne, przedmiotem przekazania nie mogą być nieruchomości, co do których w omówionym powyżej wykazie zawarto informacje o zgłoszonych roszczeniach wobec nieruchomości oraz o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych dotyczących ustalenia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Oznacza to, że nieruchomość wchodząca w skład Zasobu zostanie zwrócona właściwemu organowi, który ją przekazał, jeżeli do tej nieruchomości zgłoszono roszczenia dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego.


Warto mieć na uwadze, że istnieje możliwość przekazania do Krajowego Zasobu Nieruchomości także części nieruchomości. W sytuacji, gdy dla nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego ustanowiono użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, podział nieruchomości nastąpi na wniosek właściciela nieruchomości złożonego na wniosek prezesa KZN. Wszelkie koszty związane z podziałem lub scaleniem nieruchomości będą obciążać KZN.


W świetle nowych przepisów przekazanie nieruchomości pod zarząd KZN nastąpi protokołem zdawczo-odbiorczym, który podpisywany jest przez prezesa KZN i właściwy organ czyli przykładowo starostę, prezydenta miasta na prawach powiatu. KZN rozpocznie wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych do danej nieruchomości z dniem podpisania przez strony tego protokołu. Oznacza to, że ta data wiąże się także z wygaśnięciem trwałego zarządu (co właściwy organ potwierdzi w drodze decyzji), KZN ponosić będzie od tej pory wszelkie koszty związane z gospodarowaniem tą nieruchomością, a prezes KZN, jeśli będzie to konieczne, będzie mógł wypowiedzieć każdą umowę dotyczącą nieruchomości, w tym umowy najmu, dzierżawy czy użytkowania wieczystego - wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

 

Nieruchomości, które zostaną przekazane do Krajowego Zasobu Nieruchomości mogą stanowić przedmiot umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, sprzedaży, zamiany nieruchomości oraz nieodpłatnego przekazania jednostkom samorządu terytorialnego. Co to oznacza dla inwestorów? O tym w kolejnej części artykułu.


Co dalej z nieruchomościami?

  

Nieruchomości, które zostaną przekazane do Krajowego Zasobu Nieruchomości mogą stanowić przedmiot umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, sprzedaży, zamiany nieruchomości (także na nieruchomość budynkową lub lokalową) oraz nieodpłatnego przekazania jednostkom samorządu terytorialnego - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.


Jak będzie to wyglądać w praktyce? Prezes KZN zobowiązany zostanie do ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN przetargu na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wchodzącej do Krajowego Zasobu Nieruchomości - z przeznaczeniem na utworzenie na tej nieruchomości mieszkań na wynajem o określonym rozporządzeniem Rady Ministrów czynszu. Z kolei sprzedaż nieruchomości może nastąpić w drodze przetargu jedynie w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi - podkreśla Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Co istotne, do przeprowadzenia takiego przetargu konieczne będzie uzyskanie zgody Ministra Infrastruktury i Budownictwa.


Kwestia nieodpłatnego przekazania nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego (lub związkowi jednostek samorządu terytorialnego) regulowana jest przez art. 52 ustawy o KZN. Zgodnie z zamieszczonymi tam wytycznymi KZN może przekazać dane nieruchomości jedynie w celu realizacji: przedsięwzięć mających na celu utworzenie mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych lub ogrzewalni oraz obiektów infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej, rozumianej jako: obiekty budowlane służące realizacji celów publicznych w zakresie pomocy społecznej, edukacji i wychowania, kultury, zdrowia i sportu oraz tereny zieleni publicznej – wraz z terenami, obiektami i urządzeniami niezbędnymi do ich funkcjonowania.

 

Pierwszeństwo zawarcia umowy najmu

 

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości reguluje także kwestie związane z zasadami najmu oraz sposobem ustalania czynszu normowanego w mieszkaniach na wynajem. Przypomnijmy, iż wysokość czynszu będzie określana przez rozporządzenie Rady Ministrów, a to oznacza, że będzie to wartość, której nie można przekroczyć.

 

Szczególnie istotna jest dyrektywa, zgodnie z którą jeśli liczba osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu mieszkania będzie przekraczać liczbę dostępnych mieszkań na wynajem to pierwszeństwo zawarcia umowy najmu będą miały osoby spełniające kryteria określone w art. 56 ust. 3 ustawy o KZN. Chodzi tu m.in. o takie czynniki jak: niskie dochody, posiadanie co najmniej jednego dziecka, czy ukończenie 65 roku życia - wymienia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.


Jeszcze przed wskazaniem właściwych kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej, Prezes KZN musi zwrócić się do właściwej miejscowo rady gminy z wnioskiem o wydanie opinii w zakresie potrzeb mieszkaniowych. Rada gminy będzie miała na wydanie takiej opinii 60 dni od dnia otrzymania wniosku. Jeśli rada nie wyda żadnej opinii w określonym terminie sam Prezes może podjąć decyzję o ustaleniu odpowiednich jego zdaniem kryteriów pierwszeństwa. Z kolei to na inwestorze, czyli w tym przypadku operatorze mieszkaniowym, będzie spoczywał obowiązek upowszechnienia informacji o możliwości zawierania umów najmu - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Zobowiązany jest on do m.in. przekazania ogłoszenia o naborze przyszłych najemców do KZN. Informacja trafia następnie do danej gminy, która (nieodpłatnie) zamieszcza ogłoszenie na swoich stronach internetowych i w swoim Biuletynie Informacji Publicznej.

 

Bartosz Antos

Wiceprezes Saveinvest

www.saveinvest.pl, www.dzialkanadmorzem.pl

Oceń artykuł:
zobacz ranking »
58%
42%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2018 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookie w Twojej przeglądarce lub konfiguracji usługi.