Jeśli na skutek uchwalenia planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe jej właściciel ma prawo wystąpić do gminy z pewnymi roszczeniami. Poznaj nowe zasady zgłaszania roszczeń oraz sposoby określania wartości nieruchomości, które wejdą w życie już w styczniu 2018 roku.
W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) – przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Oznacza to po prostu, że ustalenia zawarte w planie miejscowym określają ogólny sposób, w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości
Co jednak w sytuacji, gdy gmina podejmuje uchwałę o zmianie miejscowego planu, a ten nowy mocno ogranicza nasze prawa jako właściciela nieruchomości? Jak wiadomo status prawny gruntu, ograniczenia w zabudowie, mają namacalne przełożenie na wartość naszej nieruchomości. Mogą wpłynąć negatywnie na zainteresowanie naszą działką potencjalnych kupujących jak i na obniżenie jej wartości rynkowej. Dlatego ustawodawca pewnymi przesłankami prawnymi zabezpieczył interes właścicieli takich nieruchomości.
Jakie roszczenia wobec gminy?
Kluczowy dla całej sprawy jest art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czytamy w nim, że jeśli konsekwencją uchwalenia lub wprowadzenia zmian do już istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości (lub nawet z jakiejś jej części) w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub istotnie ograniczone, to jej właściciel lub użytkownik wieczysty może oczekiwać, że:
Gmina może zaakceptować te roszczenia lub też zaoferować właścicielowi nieruchomość zamienną, która zrekompensuje poniesioną szkodę – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Odsetki za opóźnienie
Roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z roszczeń, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Jeśli gmina w przewidzianym na to ustawowo terminie nie doprowadzi do zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości przysługiwać mu będzie roszczenie o wykup na podstawie art. 64 oraz 1047 kodeksu cywilnego – już wtedy na drodze postępowania sądowego
Nadchodzące zmiany w prawie
Warto mieć jednak na uwadze, że 1 stycznia 2018 roku wejdą w życie znowelizowane przepisy, w myśl których właściciel nie może wysunąć roszczeń jeśli treść planu nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę przeznaczenia terenu, ale warunkowana była innymi czynnikami – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Właściciel nie może wnosić o zrekompensowanie szkodliwych skutków nowego planu miejscowego, jeśli dokument ten wynika z:
W kolejnej części artykułu omówione zostanie prawo do uzyskania odszkodowania w przypadku zbycia takiej nieruchomości oraz nowe zasady ustalania wartości gruntu.
Odszkodowanie w przypadku zbycia nieruchomości
W sytuacji, gdy na skutek uchwalenia bądź zmiany planu wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych w poprzedniej części artykułu, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Przypomnijmy, że w styczniu 2018 roku wejdą w życie nowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowymi przesłankami, jeśli zmiana planu miejscowego nie jest warunkowana jedynie samodzielnymi działaniami gminy, a wpływ mają także inne czynniki lub inne dokumenty, właściciel nie ma uprawnień, by składać roszczenia – także o odszkodowanie w przypadku zbycia.
Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości to różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Co to oznacza w praktyce?
Nowe przepisy – doprecyzowanie zasad ustalania wartości nieruchomości
Do chwili obecnej problem z brakiem zasad jednoznacznie pozwalających określić sposób, w jaki w jaki należy szacować wartość zbywanej nieruchomości, prowadził do wielu konfliktów między inwestorami a gminą. Jedyną wytyczną była przesłanką informująca o konieczności posługiwania się przepisami o gospodarce nieruchomościami. Dlatego ustawodawca wprowadził nowe zasady określania wartości nieruchomości.
Od 2018 roku:
Przepis, zgodnie z którym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nadal zachowuje ważność – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Odszkodowanie w przypadku zbycia nieruchomości
W sytuacji, gdy na skutek uchwalenia bądź zmiany planu wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych w poprzedniej części artykułu, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Przypomnijmy, że w styczniu 2018 roku wejdą w życie nowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowymi przesłankami, jeśli zmiana planu miejscowego nie jest warunkowana jedynie samodzielnymi działaniami gminy, a wpływ mają także inne czynniki lub inne dokumenty, właściciel nie ma uprawnień, by składać roszczenia – także o odszkodowanie w przypadku zbycia.
Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości to różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Co to oznacza w praktyce?
Nowe przepisy – doprecyzowanie zasad ustalania wartości nieruchomości
Do chwili obecnej problem z brakiem zasad jednoznacznie pozwalających określić sposób, w jaki w jaki należy szacować wartość zbywanej nieruchomości, prowadził do wielu konfliktów między inwestorami a gminą. Jedyną wytyczną była przesłanką informująca o konieczności posługiwania się przepisami o gospodarce nieruchomościami. Dlatego ustawodawca wprowadził nowe zasady określania wartości nieruchomości.
Od 2018 roku:
Przepis, zgodnie z którym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nadal zachowuje ważność – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Bartosz Antos
Wiceprezes Saveinvest
https://www.dzialkanadmorzem.pl/warto-wiedziec/baza-wiedzy