Amerykański sektor nieruchomości komercyjnych ugina się pod presją nie tylko wysokich stóp procentowych, ale strukturalnych zmian zachodzących po pandemii. Odbija się to rykoszetem na tamtejszych bankach, bo muszą skokowo zwiększać rezerwy na niespłacane kredyty. Eksperci spodziewają się dalszych problemów i być może konieczne będzie wprowadzenie mechanizmów pomocowych – napisał serwis Businessinsider.com.pl
Amerykańskie banki mocno zwiększają rezerwy na kredyty udzielone sektorowi nieruchomości komercyjnych. Jak pisano wcześniej, na taki krok zdecydowali się nawet najwięksi gracze tacy jak JP Morgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs i Morgan Stanley. W 2023 r. u tej szóstki opóźnione w spłacie kredyty tego typu wzrosły prawie trzykrotnie do 9,3 mld dol.
Także Deutsche Pfandbriefbank, specjalizujący się w finansowaniu nieruchomości, zwiększył rezerwy na tego typu kredyty i wręcz porównał obecne problemy na rynku nieruchomości komercyjnych do sytuacji, która w 2008 r. wstrząsnęła światowymi rynkami. Mowa o globalnym kryzysie finansowym sprzed 16 lat – podano w informacji.
W podobnym duchu sytuację ocenili stratedzy agencji ratingowej Moody’s. Wskazali, że pomimo zaskakująco dobrej kondycji amerykańskiej gospodarki (odpornej na wysokie stopy procentowe), co widoczne jest przede wszystkim w niezłym tempie wzrostu gospodarczego oraz silnym rynku pracy, popyt na biura spadał mocniej, niż zmniejszała się podaż, "czyniąc 2023 r. najbardziej pesymistycznym od czasu globalnego kryzysu finansowego" – wskazano w treści.
Przyczyn problemów branży nieruchomości komercyjnych jest kilka i to zjawisko można zaobserwować w wielu krajach. Po pierwsze banki centralne utrzymują stopy procentowe najwyższe od dekad, co powoduje wzrost rat płaconych przez firmy finansujące swoje nieruchomości kredytem - napisano.
Dodatkowo kredytobiorcy tego typu odczuwają problemy związane z rosnącą popularnością pracy zdalnej, zwiększa się wskaźnik pustostanów, co powoduje spadki stawek najmu. To nie tylko wpływa negatywnie na bieżące przepływy pieniężne, ale też obniża wartość nieruchomości biurowych. W efekcie może prowadzić do wzrostu wskaźnika LTV, czyli wielkości kredytu do wartości nieruchomości, będącej jego zabezpieczeniem. To wszystko powoduje, że banki muszą dokładać rezerw na straty kredytowe w tym sektorze – podkreślono w informacji.
— Problemy nieruchomości komercyjnych w USA to nie jest nowe zjawisko, ale w ostatnim czasie narasta. Pojawia się ono cyklicznie i banki muszą wtedy zawiązywać większe odpisy. Ostatnio dodatkowym wyzwaniem, oprócz spowolnienia gospodarczego i wysokich stóp procentowych, była pandemia. Problem dotyczy przede wszystkim biur, bo w trakcie pandemii na popularności zyskała praca zdalna i wzrosły wskaźniki pustostanów. W mniejszym stopniu pogorszył się biznes galerii handlowych, w których ruch odradza się po pandemicznym tąpnięciu — skomentował dr Marcin Czaplicki ze Szkoły Głównej Handlowej, który specjalizuje się w bankach.
Moody's Analytics podał, że w ostatnim kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w biurach w USA osiągnął rekordowy poziom 19,6 proc., czyli o 2,8 pkt proc. więcej niż przed pandemią. Jednocześnie konwersja z biur na mieszkania wzrosła o prawie 360 proc. w ostatnich trzech latach – wynika z danych ResiClub.
"Skala problemu jest na tyle duża, że części regionalnych banków w USA grozi niewypłacalność. Przedsmak tego, co nas czeka, mieliśmy rok temu, kiedy upadły Signature Bank oraz Silicon Valley Bank i Silvergate Bank, choć w ich przypadku zaważyła kwestia nie tyle nieruchomości komercyjnych, ile wysokich stóp procentowych i spowodowanej nimi fali upadłości wśród start-upów. Bankructwa wspomnianych banków spowodowały pewne turbulencje na rynku finansowym, ale nie wygenerowały efektu domina. Regulatorzy (FDIC, Fed) zdołali w porę zainterweniować" – napisali ekonomiści Banku Pekao w komentarzu dla redakcji Business Insider Polska.
— Większe ostatnio kłopoty branży nieruchomości komercyjnych nałożyły się na słabość amerykańskich banków, które generalnie mają większą ekspozycję na ten sektor niż europejskie. Kredyty udzielone firmom z tej branży to ok. 18 proc. portfela kredytowego banków w USA, czyli średnio dwa razy więcej niż w Europie. Dla porównania w Polsce, według danych MFW, to ok. 9 proc. — wskazał Marcin Czaplicki.
— Rzeczywiście sektor jest pod presją, ale jestem daleki od porównywania sytuacji do kryzysu 2008 r. Najbardziej zagrożone są obecnie "lokalne banki" w USA, których zaangażowanie w sektor jest wysokie. Przychodzą na myśl także ubiegłoroczne upadłości regionalnych banków w USA. Sytuację udało się opanować, jednak pamięć pozostała. Oba przykłady sprowadzają się do stóp procentowych, które nadal pozostają wysokie. Perspektywy dla sektora pozostają ciężkie, a Fed nie spieszy się z obniżkami stóp procentowych – ocenił Bartosz Wałecki, analityk Domu Maklerskiego Michael/Ström.
Eksperci zwrócili uwagę, że różna jest jednak wrażliwość poszczególnych amerykańskich banków na problemy rynku nieruchomości, bo są one w różnej kondycji i mają różną ekspozycję na ten sektor.
— Banki małe, o aktywach od 100 mln dol. do 1 mld dol., mają 27,4 proc. portfela w należnościach od sektora nieruchomości komercyjnych, w nieco większych, mających od 1 do 10 mld dol. aktywów, jest to już 33,8 proc. — wyliczał ekonomista SGH.
Wskazał, że duże banki uniwersalne są bardziej odporne: mają dużo bardziej zdywersyfikowany biznes, zarówno geograficznie, jak i produktowo, czyli mają mniejszą ekspozycję na problematyczny sektor nieruchomości komercyjnych. Do tego muszą przeprowadzać regularne stress-testy i są dużo dokładniej kontrolowane przez nadzór, bo jest on obowiązkowo przesunięty na poziom federalny.
Jest też inny problem. Chodzi o "zrolowanie" kredytów, które niebawem zapadają. Według Commerical Edge w 2024 r. zapadają kredyty na amerykańskie budynki biurowe o wartości ponad 150 mld dol., a w 2026 r. za 300 mld dol. Kłopoty na tym rynku i rosnąca ostrożność banków mogą powodować, że spora część kredytobiorców może mieć trudności z refinansowaniem tego długu.
— Firmy stoją przed koniecznością refinansowania zobowiązań przy wysokich stopach procentowych lub sprzedaży nieruchomości z wysokim dyskontem. Tak duża skala podwyżek stóp, z jaką mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, musiała doprowadzić do pogorszenia sytuacji w niektórych sektorach rynku, takim sektorem są właśnie nieruchomości komercyjne – mówił Bartosz Wałecki.
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w USA — w odróżnieniu od komercyjnych teraz i od mieszkaniowych w 2008 r. — nie jest zła. Grzegorz Dróżdż, analityk firmy Conotoxia (Invest.Cinkciarz.pl), zwrócił uwagę, że ceny mieszkań w tym kraju urosły od 2008 r. o prawie 80 proc., choć ostatnio tempo wzrostu wyhamowało. Wciąż przybywa wydawanych pozwoleń na budowę.
— Analizując dane z rynku nieruchomości w USA, trudno stwierdzić, że obecna sytuacja jest powtórką z kryzysu finansowego. Mimo relatywnie wysokich cen nieruchomości sytuacja finansowa obywateli USA jest znacznie lepsza niż przed 2008 r. Wydaje się więc, że bardziej prawdopodobne jest stłumienie wzrostu cen nieruchomości niż ich drastyczne załamanie – mówił Dróżdż.
— Różnice między obecną sytuacją a bańką na rynku nieruchomości z 2007 r. są również widoczne w sytuacji finansowej obywateli USA. Odsetek wydatków na obsługę kredytu hipotecznego jako procent dochodu rozporządzalnego zmniejszył się z 13,3 proc. do 9,8 proc. od 2007 r., osiągając jeden z najniższych poziomów od ponad 30 lat. Dodatkowo wskaźnik pustostanów, będący jedną z oznak występowania bańki spekulacyjnej, zmalał z 11 do 6,6 proc., najniższego poziomu od 40 lat – dodał ekspert Conotoxii.
Wróćmy do rynku nieruchomości komercyjnych, bo to tam tli się największe ryzyko wzrostu niewypłacalności.
— Bardziej eksponowane na tę branżę są mniejsze banki działające lokalnie, szczególnie tam, gdzie jest większa koncentracja powierzchni biurowych, a także większy odsetek pracowników mogących i chcących pracować zdalnie, jak na przykład w Kalifornii, gdzie istotną rolę odgrywa branża IT — mówił Marcin Czaplicki. W jego ocenie nie zanosi się na to, aby miał z tego powstać kryzys finansowy
Podobnie sprawę oceniają ekonomiści Banku Pekao. Zwracają uwagę, że finansowanie nieruchomości komercyjnych w USA to mniej więcej jedna czwarta rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych (według Statista Market Insights). Dlatego ich zdaniem nie ma on potencjału wystarczającego do wygenerowania systemowego kryzysu gospodarczego. Zwłaszcza że są w nim segmenty, które radzą sobie źle (biura, centra handlowe) oraz takie, które radzą sobie dobrze (magazyny, fabryki, centra przetwarzania danych) – stwierdzono w wypowiedzi.
— Kłopotem jest to, że mniejsze amerykańskie banki mają słabe pokrycie rezerwami kredytów na nieruchomości komercyjne, których ceny spadają.
Dodatkowo instytucje o aktywach do 250 mld dol., a więc także małe banki, mocno eksponowane na ten sektor, mają niższe wymogi kapitałowe niż europejskie. Podlegają także mniej wymagającemu nadzorowi, często wykonywanemu przez organy stanowe, a nie federalne, więc ewentualny wzrost niewypłacalności i spadek cen nieruchomości, skutkujący stratami kredytowymi, może je mocniej zaboleć. Mniejsze banki mają nie tylko większą ekspozycję na rynek nieruchomości, ale są także mniej rentowne, a ich kapitały ucierpiały na spadku wycen obligacji skarbowych. To wszystko powoduje, że są bardziej wrażliwe na zawirowania rynkowe i straty kredytowe — podsumował Marcin Czaplicki z SGH.
Zdaniem ekonomistów Banku Pekao prawdopodobnie kolejne banki regionalne w USA okażą się niewypłacalne i po fali niepokoju na rynku cały sektor zostanie objęty jakąś formą pomocy ze strony regulatorów. "Znają oni problem i będą starali mu się zapobiec. Jego koszty poniosą w jakiejś części same banki poprzez wzrost wymaganych rezerw i wzrost składek na fundusz gwarancyjny FDIC. W jakiejś mierze koszty mogą też ponieść podatnicy w USA. Nie wydaje nam się jednak, by przerodziło się to w systemowy kryzys gospodarczy w USA" — ocenili eksperci.
W Polsce jakość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na nieruchomości biurowe pozostaje dobra. Wartość zagrożonych kredytów tego typu (NPL, tzn. opóźnionych w spłacie o ponad 90 dni i klasyfikowanych w tzw. koszyku trzecim) na koniec 2023 r. wynosiła nieco ponad 1 mld zł. Stanowiło to 6,9 proc. kredytów brutto na nieruchomości, udzielonych przedsiębiorstwom przez polskie banki. Wskaźnik ten w ostatnich kilku miesiącach obniżał się po tym, jak na początku 2023 r. podskoczył chwilowo do 1,3 proc., co i tak jest bardzo niskim poziomem – stwierdzono w informacji.
Dla porównania wskaźnik NPL dla wszystkich kredytów udzielonych sektorowi niefinansowemu wynosił na koniec roku 5,4 proc., a kredytów na nieruchomości (udzielonych wszystkim rodzajom klientów w sektorze niefinansowym) — 3,1 proc. Jednocześnie wskaźnik pokrycia rezerwami (czyli zawiązane już rezerwy w stosunku do wartości kredytów zagrożonych) jest w polskim sektorze bankowym bardzo wysoki – czytamy dalej.
Co jednak, gdyby doszło do eskalacji problemów rynku nieruchomości komercyjnych w USA? — Nie spodziewam się, aby spowodowała problemy polskich banków. W skali całego sektora bankowego wygląda to dość bezpiecznie, choć poszczególni kredytodawcy różnią się pod względem ekspozycji na tę branżę, są banki mniej i bardziej w nią zaangażowane. Warto również dodać, że ta branża jest w Polsce niejednorodna, a problemy mogą być widoczne w centrach regionalnych, gdzie należy monitorować sytuację. W Warszawie z kolei sytuacja pozostaje stabilna, a odsetek pustostanów spada — wskazał Marcin Czaplicki.
Dodał, że polski rynek nieruchomości komercyjnych, w tym biurowych, ma się całkiem dobrze i nie zanosi się na problemy: wskaźnik pustostanów nie jest wysoki, pojawiają się nowe inwestycje w tym zakresie – podkreślono w treści informacji.
Także według Pekao potencjał "zarażenia" polskiego rynku jest ograniczony, nawet gdyby doszło do pogłębienia problemów w USA. "Po pierwsze brak systemowego charakteru sugeruje, że nie zostaniemy – tak, jak w 2008 r. – dotknięci odpływem kapitału portfelowego i finansowania sektora bankowego. Po drugie sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce nie jest dotknięty analogicznymi problemami z uwagi na znacznie wyższy organiczny wzrost, zrównoważoną strukturę i dalszy wzrost zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię biurową" – wskazali eksperci Pekao.
— Polskie banki są też dużo lepiej dokapitalizowane niż amerykańskie, ostatnio kapitały odbudowały się dzięki poprawie rentowności i wzrostowi wycen obligacji skarbowych. Są lepiej dokapitalizowane niż rok temu, gdy upadał Silicon Valley Bank i mali kredytodawcy regionalni w USA mieli problemy. Mają też bezpieczniejsze podejście do zawiązywania rezerw, tworzą je z wyprzedzeniem, aby być gotowym na ewentualne spowolnienie gospodarcze i pogorszenie spłacalności kredytów. Stopień pokrycia rezerwami jest wysoki, na razie nie zanosi się, aby miały się tu pojawić problemy. Widać także, że koszty ryzyka, czyli relacja odpisów do portfela kredytowego, nie rosły mimo gorszej koniunktury w ubiegłym roku — podkreślił ekonomista SGH.
Polskie banki mają stosunkowo niewiele kredytów na nieruchomości komercyjne, nawet jeśli inwestycje tego typu prowadzone były w Polsce. Portfel kredytów na biura jest od kilku lat w stagnacji, mimo rozwoju gospodarczego i boomu na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W niektórych latach portfel ten nawet się kurczył – stwierdzono.
Wynika to z kilku powodów. Jednym z nich jest fakt, że projekty tego typu realizowane są często przez międzynarodowe grupy, które pozyskują finansowanie za granicą (także w euro, bo głównie w tej walucie rozliczany jest najem w Polsce) lub w dużej mierze finansują się kapitałem własnym. Poza tym rośnie znaczenie finansowania obligacjami, a aktywność polskich banków bywa wypierana przez zagraniczne, które nie płacą tak wysokiego podatku bankowego – podkreślono w podsumowaniu. (jmk)
Foto: YouTube //
Źródło: Businessinsider.com.pl