Ta reforma jest potrzebna, ale grozi nam i paraliż planistyczny, i zablokowanie rozwoju OZE— ostrzegają eksperci. Z drugiej strony nie zostaną zlikwidowane warunki zabudowy, na czym zależało samorządom. Chodzi o nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym, która czeka już tylko na publikację w Dzienniku Ustaw. Kto na niej zyska, a kto straci? – wyjaśnił serwis Businessinsider.com.pl
Wkrótce ruszy reforma planowania przestrzennego. To sukces, bo wiele rządów pracowało nad nią, ale nieskutecznie. Tymczasem uchwalona 7 lipca br. nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym czeka już tylko na publikację w Dzienniku Ustaw. W tym miodzie jest jednak łyżka dziegciu, a w zasadzie niejedna - napisano.
Od lat wiadomo, że w Polsce brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Niewiele gmin je ma, bo ich sporządzenie kosztuje i wymaga wiele pracy. Samorządy sporządzały jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – wskazano w treści.
Tam, gdzie nie ma planów, samorządy wydają inwestorom indywidualne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli tzw. WZ. Te jednak nie muszą być zgodne ze studium, bo to nie jest akt prawa miejscowego. W efekcie mieliśmy w Polsce bałagan planistyczny. Upraszczając, można powiedzieć, że nasze miejscowości nie są tak ładne, jak w krajach Europy Zachodniej, bo zabrakło planowania. Każdy, kto mógł, uzgadniał dla siebie najlepsze warunki zabudowy. I to ma się zmienić za sprawą reformy – czytamy w informacji.
Nowelizacja zmusza gminy do uchwalenia w ciągu około dwóch lat planów ogólnych. Studia mają obowiązywać bowiem do wejścia w życie planu, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.
— Plan ogólny zastąpi studium, będzie obligatoryjnym aktem prawa miejscowego, a więc plan miejscowy i WZ będą musiały być z nim zgodne — wyjaśnia prawnik Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Jego zdaniem zmiana ta może wpłynąć na uporządkowanie polityki przestrzennej gmin. Plan ogólny musi też zawierać obowiązkowo standardy urbanistyczne, np. maksymalna wysokość i intensywność zabudowy, udział zieleni, odległości do usług publicznych. Co więcej, od 1 stycznia 2026 r. zmiana planów miejscowych lub uchwalenie nowych będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny - podano.
Ponadto zgodnie z nowelizacją WZ, które uprawomocniły się przed 1 stycznia 2026 r., pozostaną ważne. Z kolei WZ, które uprawomocnią się po tej dacie, będą ważne przez pięć lat - napisano.
Jak zauważa Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych i pełnomocnik zarządu Związku Miast Polskich, będzie trzeba je uwzględnić w planie ogólnym, by nie narażać się na odszkodowanie, co też utrudni przygotowywanie planów. Tam, gdzie nie będzie miejscowego planu, ale będzie plan ogólny, WZ będą musiały być z nim zgodne - stwierdzono.
Zdaniem Piotra Jarzyńskiego w efekcie jednak nowelizacja wpłynie na zmniejszenie liczby wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. W sumie dzięki temu planowanie przestrzenne powinno być bardziej uporządkowane - czytamy.
Stanie się tak, o ile gminy się wyrobią z planami ogólnymi. Marek Wójcik uważa, że samorządy mają za mało czasu i pieniędzy.
— Plany ogólne muszą być konsultowane ze społeczeństwem, a to może się nie udać w tak krótkim czasie — mówił Wójcik.
Na uchwalenie planów miejscowych gminy średnio potrzebują od trzech do czterech lat. Ponadto, jeśli wszystkie 2477 gmin ma sporządzić plan ogólny w tak krótkim czasie, może też zabraknąć ekspertów, urbanistów, geodetów, osób od ochrony środowiska. Kolejnym problemem są pieniądze. Sporządzenie planów ogólnych ma być sfinansowane z KPO, planu, który blokuje Unia.
W wersji przyjętej przez Komisję Europejską w 2022 r. oszacowano, że koszt całej reformy wyniesie 200 mln euro, czyli ok. 900 mln zł. Samo sporządzenie planów ogólnych przez wszystkie gminy ma kosztować 243,6 mln zł, po ok. 98,5 tys. zł na każdą gminę.
— Jest to typowy koszt wykonania opracowania eksperckiego dla średniej wielkości gminy — napisano w KPO.
Zdaniem Marka Wójcika, to jest za mało, zwłaszcza w przypadku dużych miast. W tych kosztach zresztą nie uwzględniono tzw. odszkodowań planistycznych. Jeśli plan zmieni przeznaczenie danej nieruchomości i nieruchomość przez to straci na wartości, gmina wypłaca odszkodowanie. By ich nie płacić, gminy będą musiały uwzględnić obowiązujące plany zabudowy i WZ - podano.
Anna Kornecka, prezes stowarzyszenia ESG IMPACT NETWORK, była wiceminister rozwoju, która rozpoczęła pracę nad reformą planowania, też uważa, że mogą pojawić się problemy.
— Mamy do czynienia z kolejną nowelizacją planowania przestrzennego, w której nie zabezpieczono dodatkowych środków finansowych dla samorządów na jej wdrożenie. Skutkiem tego będzie przedłużający się okres przejściowy, w którym wzrastać będzie niepewność inwestycyjna — mówiła Kornecka.
A to nie koniec problemów. Dodatkowe zmiany czeka jeszcze branża OZE – wskazano.
Za sprawą nowelizacji wielopowierzchniowe obiekty handlowe czy duże instalacje OZE nie będą mogły być lokalizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych. Inwestycje będą dopuszczone tylko, wtedy, gdy przewiduje je miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Tak samo będzie w przypadku dużych farm fotowoltaicznych o mocy większej niż 150 kW na użytkach rolnych klasy IV. Ten wymóg będzie też dla OZE o mocy powyżej 1 MW lokowanych na pozostałych gruntach. I pojawiły się głosy, że to będzie przeszkoda do rozwoju OZE – wyjaśnił serwis.
Anita Palukiewicz, partner w kancelarii Pragmatic Solution, zauważa, że te wymogi dotyczą wolnostojących instalacji OZE, co oznacza, że w dalszym ciągu możliwe będzie lokalizowanie instalacji OZE na budynkach na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wolnostojące farmy mogą mieć jednak problemy – stwierdzono w treści.
— W praktyce sporym problemem mogą okazać się inwestycje w duże farmy fotowoltaiczne, zwłaszcza na gruntach rolnych klasy IV. Stanowią one w Polsce największy areał, a wyłączenie ich z lokalizowania instalacji fotowoltaicznych oznacza w praktyce spore ograniczenie W tym przypadku próg dopuszczalności lokalizacji bez miejscowego planu takich inwestycji to 150 kW — mówiła Joanna Maj, radca prawny w Pracowni Prawa Gospodarczego Dragoń, Sośniak-Jagielińska.
Anna Kornecka zauważyła, że niektóre gminy mogą skupić się na przygotowaniu nowych planów ogólnych, jednocześnie wstrzymując prace nad rozpoczętymi już planami miejscowymi.
— Grozi nam więc zamrożenie inwestycji, które w obecnych czasach powinny być priorytetowe — oceniła Anna Kornecka.
Co prawda do czasu uchwalenia planów ogólnych będzie można uzyskać WZ, ale będą one ważne tylko przez pięć lat, co może być niewystarczające do przeprowadzenia wszystkich etapów procesu inwestycyjnego dla instalacji fotowoltaicznych. Natomiast wydanie WZ od 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe, jeżeli w danej gminie w życie wszedł plan ogólny. Jeśli gminy nie wyrobią się z uchwaleniem planów, pojawią się problemy - napisano.
Nieco inaczej na problem patrzą pozostali eksperci – czytamy dalej.
Joanna Maj zauważa, że dopuszczalne będą dwa nowe rozwiązania uproszczające dotychczasowe procedury.
Po pierwsze dostępna będzie procedura Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), czyli planu miejscowego uchwalanego na wniosek inwestora z porozumieniem z gminą w formie umowy urbanistycznej. Zdaniem Anity Palukiewicz realizujący wielkoskalowe inwestycje będą zadowoleni z legalizacji możliwości finansowania planów miejscowych oraz wprowadzenia procedury uproszczonej uchwalania planów.
— ZPI będzie stanowił szczególną formę planu miejscowego obejmującą realizację inwestycji głównej, np. instalacja OZE oraz inwestycji uzupełniającej powiązanej z inwestycją główną (np. remont drogi publicznej czy budowa odcinka sieci elektroenergetycznej). Wejście w życie ZPI będzie powodowało utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem — dodała mec. Palukiewicz.
Marek Wójcik dodał zaś, że dzięki ZPI już na etapie projektowania będzie można wszystko uzgodnić. Obecnie bardzo często duże inwestycje w OZE budzą sprzeciw społeczeństwa, sprawy trafiają do Samorządowych Kolegiów Odwoławczych i sądów, co utrudnia życie wszystkim.
— Podpisanie umowy w ramach ZPI pozwoli uniknąć tych wszystkich komplikacji — podkreślił Wójcik. Na takie działanie nie będą mogli sobie pozwolić wszyscy, bo będzie kosztowne. I na nich, w tym branży OZE, reforma odbije się negatywnie.
— Dla małych i średnich przedsiębiorców wprowadzenie zakazu lokalizowania dużych instalacji OZE na podstawie decyzji o warunkach zabudowy może stanowić barierę trudną do przejścia — przyznała Anita Palukiewicz.
— W przypadku ZPI koszty mogą przekraczać kilkaset tysięcy złotych, gdy dla WZ jest to kilkaset złotych — dodała.
Po drugie uchwalenie planu miejscowego dla fotowoltaiki będzie mogło następować w trybie uproszczonym. Według resortu ma on trwać tylko trzy miesiące.
— Takie rozwiązanie zwiększa także pewność inwestycji, co jest istotne w kontekście ubiegania się o dofinansowanie. Plan miejscowy jest o wiele trudniej wzruszyć niż decyzję o warunkach zabudowy, co pozwala na zwiększenie wiarygodności inwestycji oraz prawdopodobieństwa jej zrealizowania zgodnie z przepisami — oceniła Anita Palukiewicz.
Jest jednak jeszcze jeden minus reformy. Jak zauważyła Anita Palukiewicz, w przypadku instalacji wiatrowych nie będzie możliwe skorzystanie ani z uproszczonego postępowania, ani z instytucji ZPI – napisano podsumowaniu. (jmk)
Foto: Business Insider // Lazy Bear, geniusksy / Shutterstock
Źródło: Businessinsider.com.pl