Zyski z najmu stabilne, atrakcyjność zmienna

Kupno mieszkań na wynajem stało się inwestycyjnym hitem stosunkowo niedawno, mimo że jego rentowność utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie od ponad dekady. Obecną atrakcyjność zawdzięcza nie tyle rosnącym zyskom, co ich porównaniu z innymi możliwościami lokowania kapitału.

 

Jeśli porównać relację ceny metra mieszkania i rocznej stawki najmu w Warszawie, to okaże się, że w ciągu ostatnich ponad dziesięciu lat utrzymuje się ona na stabilnym, wysokim poziomie od 6,5 do 8,2 proc., mimo dość silnych wahań obu wyjściowych parametrów. W przypadku średniej z dziesięciu największych polskich miast, mieści się ona między 5,1 a 7,5 proc. Co więcej, choć oczywiście jej wysokość w znacznym stopniu zależy od ceny zakupu, nawet kupując mieszkanie w cenowej „górce”, przez ponad dekadę nigdy nie spadła ona poniżej 6 proc., biorąc pod uwagę warunki warszawskie i poniżej 5 proc. w przypadku dziesięciu miast.


Mowa tu o relacji, którą można nazwać rentownością brutto, nie uwzględniającą dodatkowych kosztów zakupu mieszkania, wydatków na wyposażenie, remonty i konserwacje, poszukiwania najemców, okresów, w których nie ma przychodów z najmu, a także opodatkowania, czy dających się oszacować nakładów pracy właściciela, związanych z zarządzaniem i obsługą nieruchomości.


foto2018-01-18e_748 

Źródło: PVI na podstawie danych NBP

O trwającej od pewnego czasu popularności inwestycji w mieszkanie na wynajem przesądza więc nie stanowiące istotną zaletę samą w sobie, stabilny i wysoki poziom zyskowności, ale rentowność względna, wynikająca z porównania z najbardziej popularnymi oraz bezpiecznymi lokatami bankowymi. Zwiększone zainteresowanie nieruchomościami zaczęło się w 2013 r., gdy po raz pierwszy w historii różnica między rentownością brutto najmu, a oprocentowaniem lokat bankowych sięgnęła 5 punktów procentowych w Warszawie i 4,5 proc. w przypadku średniej z dziesięciu największych miast, a lawina ruszyła w 2016 r., gdy według szacunków NBP udział zakupów mieszkań za gotówkę w największych miastach przekroczył 60 proc., zaś różnica między oprocentowaniem lokat, a rentownością najmu brutto skoczyła do ponad 6 punktu procentowego w Warszawie i ponad 5 punktu w największych miastach. W połowie 2017 r. (najnowsze dostępne dane NBP) sięgała ona odpowiednio 6,5 i 5,4 punktu, przy średniej rentowności brutto najmu wynoszącej 8,1 i 7 proc.


O ile w okresie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości, inwestorzy głównie liczyli na dynamiczny i trwały wzrost cen nabywanych mieszkań, nie biorąc pod uwagę negatywnego scenariusza i narażając się z tego tytułu na straty, które do dziś w większości przypadków nie zostały odrobione, to kupno lokalu w celu uzyskiwania dochodów z najmu okazuje się z perspektywy długookresowej inwestycją zarówno rentowną, jak i bezpieczną, przede wszystkim nie narażającą kapitału na duże wahania, jak ma to miejsce w przypadku inwestycji na rynkach finansowych.


Ci, którzy kupili mieszkania, mogą być spokojni o dochody, nawet w przypadku spadku rynkowych stawek najmu. Warto przy tym zauważyć, że z taką sytuacją mieliśmy w ostatniej dekadzie do czynienia jedynie przejściowo, gdy w latach 2009-2010 średnia stawka czynszu w Warszawie obniżyła się z 50,2 zł za metr do 44,4 zł, a więc o nieco ponad 11 proc., stabilizując się w kolejnych trzech latach na poziomie zapewniającym wciąż wysoką rentowność.


Ci zaś, którzy planują dokonać inwestycji w nieruchomość na wynajem powinni zwracać uwagę na ceny zakupu, które zaczynają rosnąć , choć wciąż są znacznie niższe niż w latach 2007-2008 oraz liczyć się z możliwością spadku stawek najmu, które obecnie w Warszawie przekraczają średnio 52 zł za metr, a więc są na rekordowo wysokim poziomie. Dodatkowo należy uwzględnić w kalkulacjach fakt, że względna atrakcyjność najmu może się w perspektywie kilkunastu miesięcy zmniejszać, wraz z rozpoczęciem przez Radę Polityki Pieniężnej cyklu podwyżek stóp procentowych. Choć prawdopodobnie stopy nie pójdą w górę zbyt mocno, to jednak banki podwyższą z czasem oprocentowanie lokat.


Nie należy się z pewnością obawiać, że w horyzoncie kilku najbliższych lat różnica między rentownością brutto najmu a wysokością odsetek zmaleje do 2-3 punktów procentowych, zrównując w praktyce obie formy lokaty kapitału pod względem atrakcyjności. Oferta banków musiałaby sięgać 4-5 proc. w skali rocznej, rosnąc prawie trzykrotnie w stosunku do obecnego poziomu lub na rynku najmu musiałoby dojść do drastycznej redukcji stawek czynszu, sięgającej jednej trzeciej obecnej jego średniej wysokości.

 

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS

 

 

Witryna: http://pvi.com.pl/

 

 

 

Tagi: Najem,Zysk,
Oceń artykuł:
zobacz ranking »
51%
49%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2018 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookie w Twojej przeglądarce lub konfiguracji usługi.