Kłopoty z warunkami zabudowy, czyli kiedy nasz teren posiadać będzie odpowiedni dostęp do drogi publicznej?

Jeśli dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by otrzymać taką decyzję? Gdzie najczęściej pojawiają się problemy, czyli jak rozumieć przesłankę o „dostępie do drogi publicznej”?

 

Inwestorzy budowlani w trakcie swoich przedsięwzięć mogą niejednokrotnie natknąć się na problemy związane ze stosowaniem niejednolitej praktyki i wykładni przepisów przez organy administracji publicznej. Może prowadzić to do powstania sporów nie tylko administracyjnych, ale i sądowo-administracyjnych. Inwestor powinien zatem dokładnie poznać swoje uprawnienia, aby w razie konfliktu z urzędnikami, mógł dochodzić swoich racji – radzi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

 

Inwestor planujący rozpoczęcie przedsięwzięcia budowlanego chce uzyskać informacje na temat możliwych sposobów zagospodarowania interesującego go terenu. Jeśli dla danego terenu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może otrzymać odpowiednie wypisy i wyrysy z tego aktu prawa miejscowego. W sytuacji natomiast, gdy taki dokument nie został uchwalony, może wystąpić o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy

 

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określa okoliczności zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Ogólnie rzecz ujmując celem warunków zabudowy jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może regulować zatem wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia zarówno urbanistyki, jak również i estetyki. Warto także pamiętać, że o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego żadnego tytułu prawnego do nieruchomości (ten będzie konieczny dopiero przy występowaniu o pozwolenie na budowę). Co więcej, przy ubieganiu się o tą decyzję nie ma wymogu uzyskania zgody obecnego właściciela gruntu – oznacza to, że dany teren może zostać objęty zatem nawet kilkoma decyzjami.

 

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy wójt, burmistrz lub prezydent miasta kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków: działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie; co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego; decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

 

Jakie kłopoty mogą czekać na inwestorów starających się o uzyskanie warunków zabudowy? Najczęstsze problemy pojawiają się w związku z przesłanką uzależniającą uzyskanie tej formy decyzji administracyjnej od dostępu terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy bezpośredni dostęp do tej drogi (czyli działka bezpośrednio graniczy z drogą publiczną) albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

 

Pomimo, jak mogłoby się wydawać, przejrzystego charakteru tego przepisu, niezmiernie często inwestorzy zobowiązani zostają do udowodnienia spełnienia tego warunku – o tym w kolejnej części poradnika.

 

Przypomnijmy, że warunki zabudowy zostaną wydane, jeśli m.in. teren pod planowaną inwestycję posiada dostęp do drogi publicznej – czyli gdy bezpośrednio graniczy z taką drogą, dostęp możliwy jest poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowiona została odpowiednia służebność drogowa.

 

Jeśli dana działka graniczy z drogą publiczną, aby otrzymać warunki zabudowy, organy administracyjne stawiają inwestorom najczęściej pewien warunek. Łączność pomiędzy nieruchomością a drogą powinna zostać zapewniona poprzez istniejący zjazd, który miałby być wybudowany na mocy ostatecznej decyzji zarządcy drogi publicznej zezwalającej na lokalizację takiego zjazdu. Stanowisko takie reprezentowane jest w wielu orzecznictwach – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 marca 2012 r., sygnatura akt: IV SA/Wa 1834/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 lutego 2014 r., sygnatura akt: II SA/Kr 988/13.

 

Jeśli jednak inwestor postanowi bliżej przyjrzeć się temu wymaganiu dostrzeże pewną sprzeczność. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych za stronę postępowania w przedmiocie zgody na wykonanie (lub przebudowę już istniejącego) zjazdu z drogi publicznej uznany zostanie jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty gruntów do takiej drogi przyległych. A o warunki zabudowy, o czym była mowa w poprzedniej części poradnika, może wystąpić podmiot, który nie posiada prawa własności do nieruchomości. Innymi słowy konieczność legitymowania się tytułem prawnym do terenu nie jest konieczna przy składaniu wniosku o warunki zabudowy, jednak będzie, według nieujednoliconych przepisów, niezbędna przy staraniu się o decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu. W konsekwencji inwestor albo musi uzyskać tytuł prawny do nieruchomości przed wystąpieniem o warunki zabudowy, albo przekonać obecnego właściciela do wszczęcia postępowania o wydanie tej decyzji, a następnie do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl

 

Jeśli dojdzie do sporu z organem na tym tle warto również mieć w pamięci stanowisko reprezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wydanym 15 grudnia 2011 r. wyroku (sygnatura akt: II OSK 1880/10) został wyrażony pogląd, zgodnie z którym organ żądający od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu, na cele komunikacji, przed wydaniem warunków zabudowy, jest nieprawidłowe i kłóci się z wytycznymi ustawodawcy – prawa te konieczne są do uzyskania dopiero przy ubieganiu się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Podobne stanowisko reprezentują także niektóre z Sądów Administracyjnych – przykładowo gliwicki SA w wyroku z 3 grudnia 2012 r., sygnatura akt: II SA/Gl 545/10, przypomniał, że warunki zabudowy, oprócz podstawy do wydania później decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowią również niezwykle cenne źródło informacji dla inwestorów w początkowym etapie ich przedsięwzięcia. Decyzja ta zawiera bowiem dozwolone parametry realizacji przedsięwzięcia budowlanego – jest urzędową informacją, która ma pomóc przy nowych inwestycjach, a nie blokować je ze względu na niejednolitą praktykę organów administracji publicznej.

 

Często organ uzależnia również wydanie warunków zabudowy od połączenia nieruchomości z drogą publiczną za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Podobnie jak w omówionej powyżej sytuacji, tak i w tym przypadku, organy administracji publicznej nie ułatwiają życia inwestorom – ich wymogi często kłócą się nawet z przepisami powszechnie obowiązującymi. Kwestia ta poruszona zostanie w kolejnej części poradnika.

 

Jeśli teren pod planowaną inwestycję nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, ale posiada z nią łączność poprzez drogę wewnętrzna, z pozoru nic nie powinno stać na przeszkodzie, by wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Niestety, bardzo często dochodzi do sytuacji, w której wydanie tej formy decyzji organ uzależnia od wykazania przez wnioskodawcę posiadanego tytułu prawnego do korzystania z drogi wewnętrznej - na mocy ustanowionej służebności gruntowej lub na podstawie pisemnej zgody właściciela gruntu, w obrębie którego znajduje się droga wewnętrza. Taka wykładnia praktykowana przez organy, podobnie jak w sytuacji opisanej w poprzedniej części poradnika, sprawia, że inwestor już na etapie starania się o uzyskanie warunków zabudowy posiadać powinien tytuł prawny do gruntu – stanowisko takie jest sprzeczne z założeniem, według którego o warunki może wystąpić każdy zainteresowany, a nie jedynie podmioty posiadające prawo własności do danej nieruchomości.

 

Jeśli miedzy inwestorem a organem dojdzie do sporu na tym tle warto sięgnąć po prawną definicję dostępu do drogi publicznej, według której dostęp przez drogę wewnętrzną jest samodzielnym sposobem dostępu do drogi publicznej - jest więc niezależny od innych wymienionych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. A zatem droga wewnętrzna, jako samodzielny dostęp do drogi publicznej, nie powinna nakładać na inwestora obowiązku posiadania tytułu prawnego – ten będzie wymagany dopiero, jeśli rozpoczęte zostanie postępowanie w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę.

 

Pomocny przy sporze o drogę wewnętrzną może okazać się również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2014 r., sygnatura akt: II OSK 2121/12. W jego treści inwestor odnajdzie istotną wskazówkę – w gminach o statusie miasta ulice, którym zostały nadane nazwy, są ogólnodostępne, nawet jeśli nie mają one charakteru dróg publicznych. Nie ma znaczenia, czy właścicielami takiej drogi są osoby prywatne. A zatem, jeśli dana nieruchomość podsiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej, czyli ulicy o nadanej nazwie, warunek ustawodawcy, by miała ona zapewniony dostęp do drogi publicznej i w konsekwencji mogły zostać wydane warunki zabudowy, został w pełni spełniony – bez konieczności ustanawiania służebności drogowej.

 

Warto także pamiętać, że organ w ramach postępowania o wydanie warunków zabudowy, nie może uzależniać wydania takiej decyzji od parametrów technicznych drogi – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Nie ma w prawie wymagań dotyczących stanu technicznego drogi wewnętrznej – przykładowo jej szerokości. A zatem rodzaj dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną nie może być przez organy brany pod uwagę już przy ustalaniu warunków zabudowy.

 

Saveinvest Sp. z o.o.

 

 

www.grunttozysk.pl

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 


 

 


 

 

 

 

 


 

 


 

 


 

 


 

 


 

 


 

 


 

 


 

 

 

Oceń artykuł:
zobacz ranking »
55%
45%
Autor
Zaloguj się i komentuj pod swoim nickiem, jeśli nie masz jeszcze konta zarejestruj się
Treść
Obrazek
Podaj kod
 
Copyright © ForumBiznesu.pl 2012-2017 - Design & Engine - portale internetowe - FineCMS.pl
Korzystanie z witryny forumbiznesu.pl oznacza zgodę na wykorzystywanie plików cookie, z których niektóre mogą być już zapisane w folderze przeglądarki. Więcej informacji można znaleźć w Polityce plików cookies.