Rośnie sprzedaż mieszkań, a ceny spadają

To nie będzie kolejny rozdział znanego cyklu. Rynek nieruchomości w Polsce szykuje się na reset zasad gry, w którym ceny mogą spadać mimo rosnącej sprzedaży, a liderami zostaną nie najwięksi, lecz najlepiej dostosowani. Eksperci mówią wprost: 2026 r. może być najbardziej przełomowy od dekady – podał serwis Businessinsider.com.pl

Rok 2025 zapamiętamy jako czas gwałtownych zwrotów akcji i rozczarowań wobec prognoz, które jeszcze na początku wydawały się niemal pewne. Dla jednych był to rok straconych nadziei na szybkie ożywienie sprzedaży, dla innych — moment bolesnej konfrontacji z nową rzeczywistością regulacyjną i kosztową. Na tym tle 2026 r. jawi się nie jako kontynuacja, lecz jako początek nowej epoki na rynku nieruchomości. Taką diagnozę stawiają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, którzy podczas konferencji podsumowującej mijający rok zaprezentowali dziewięć najbardziej prawdopodobnych perspektyw dla rynku mieszkań oraz kilkanaście scenariuszy "czarnych łabędzi" – napisano.

— Rok 2025 był zdecydowanie zaskakujący. Największą niespodzianką dla sektora było to, jak jedna ustawa o tzw. jawności cen wywróciła utarte ścieżki marketingu i sprzedaży mieszkań. Zaskoczeniem gospodarczym były nie tylko obniżki stóp procentowych, ale też to, jak relatywnie niewielki miały one wpływ na sprzedaż — podsumował Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.

Pierwszym i kluczowym kontekstem dla rynku mieszkań w 2026 r. będzie kondycja gospodarki. Zdaniem ekspertów wzrost PKB i inwestycji — m.in. dzięki środkom z KPO — pójdzie w górę, ale rynek pracy może podążyć w przeciwnym kierunku. Spowolnienie dynamiki płac, wzrost bezrobocia oraz niepewność związana z relokacją miejsc pracy i wpływem sztucznej inteligencji mogą osłabić nastroje konsumentów – stwierdzono.

Ten "kształt litery K" przełoży się bezpośrednio na decyzje zakupowe. Nawet jeśli stopy procentowe będą dalej spadać, kredyt mieszkaniowy wcale nie musi stać się wyraźnie tańszy. Po sześciu obniżkach w 2025 r., które łącznie dały 1,75 p.p., rynek oczekuje dalszych ruchów RPP – napisano dalej.

Prognoza ekspertów RynekPierwotny.pl zakłada, że do końca 2026 r. stopy mogą znaleźć się w przedziale 3,5–4,0 proc., a w scenariuszu antyrecesyjnym nawet 2,5–3,0 proc. — To wciąż dużo na tle lat 2013–2021 — podkreślili analitycy. Dodatkowo oprocentowanie kredytów stałoprocentowych powiązane jest dziś z obligacjami, a nie WIBOR-em, co opóźnia realną poprawę dostępności finansowania. Efekt mogą jeszcze osłabić wyższe obciążenia banków, w tym podatek CIT – podkreślono w treści informacji.

Jednym z najbardziej paradoksalnych zjawisk nadchodzącego roku będzie sytuacja, w której sprzedaż mieszkań rośnie, a ceny nominalnie spadają. W 2026 r. rynek wejdzie z rekordowym poziomem oferty, zwłaszcza w dużych miastach. To efekt masowych wprowadzeń projektów w latach 2024–2025, które będą oddawane właśnie teraz – zaznaczono.

— Oferta się nie skurczyła. W listopadzie sprzedano mniej więcej tyle mieszkań, ile wprowadzono do sprzedaży — wskazali eksperci. Efekt? Nasilająca się wojna cenowa między deweloperami i coraz większa elastyczność w negocjacjach. Rabaty, promocje i obniżki cen transakcyjnych już dziś są standardem, a w 2026 r. ten trend ma się pogłębiać.

Zmienia się również sam proces zakupu mieszkania. Ustawa o jawności cen sprawiła, że liczba zapytań ofertowych spadła nawet o 60 proc., ale jednocześnie klienci są dziś lepiej wyedukowani i bardziej zdecydowani. Coraz częściej korzystają z narzędzi opartych na AI, a kontakt z deweloperem nawiązują dopiero na końcowym etapie.

— Najtrudniej będą mieli mali gracze, którzy nie dostosują się do nowych realiów. Zyskają ci, którzy potrafią zaoferować profesjonalną obsługę i realną wartość — podkreślił Jan Dziekoński.
 
Kombinacja niskiej inflacji, słabszej dynamiki płac i wysokiej podaży ma prowadzić do dalszego, choć stopniowego spadku cen mieszkań. Nie będzie to jednak "pęknięcie bańki", lecz powolne schodzenie ze szczytów, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – czytamy dalej.

Jednocześnie poprawią się warunki dla inwestorów nastawionych na wynajem. Po latach 2014–2022, które były "złotą dekadą" inwestowania w mieszkania, okres 2023–2025 przyniósł spadek opłacalności. Teraz sytuacja zaczyna się wyrównywać - podano.

— Zyski z najmu przeciętnych mieszkań w 2026 r. zaczną przewyższać te z lokat czy obligacji — wskazali eksperci RynekPierwotny.pl. Szczególnie atrakcyjne mają być rynki o wysokiej rentowności.

Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości, zwrócił uwagę, że koszty utrzymania mieszkań już się uspokoiły, co będzie sprzyjać stabilizacji rynku najmu. 
— Polska nie jest gotowa na podatek katastralny. Realny scenariusz to ewentualne opodatkowanie od trzeciego lub czwartego mieszkania, ale każda partia, która spróbuje to wprowadzić, zapłaci za to polityczną cenę — ocenił.
 
Rok 2026 będzie także przełomowy regulacyjnie. Zniknie lex deweloper, zastąpiony przez zintegrowane plany inwestycyjne. Nowe budynki wielorodzinne będą musiały uwzględniać miejsca doraźnego schronienia, co w dużych miastach może podnieść koszty nawet o 300 zł za m kw., czyli ok. 1,5 proc. ceny. Trwa także walka z czasem o uchwalenie planów ogólnych — deadline może zostać przesunięty z czerwca na sierpień - zaznaczono.

Choć pierwsza połowa roku upłynie pod znakiem chaosu, eksperci spodziewają się, że końcówka 2026 r. przyniesie stabilizację, zwłaszcza w dużych aglomeracjach.

Na tym tle coraz bardziej prawdopodobna staje się "szokująca" konsolidacja rynku. Balast niesprzedanych projektów, presja cenowa i problemy sukcesyjne mogą doprowadzić do fuzji i przejęć, które zmienią układ sił w branży - napisano.
 
Ostatnim, ale nie mniej istotnym czynnikiem pozostaje geopolityka. Scenariusz zamrożenia konfliktu Ukraina–Rosja miałby umiarkowany wpływ na rynek nieruchomości. Trwały pokój — już nie. Mógłby on przełożyć się na spadek inflacji, poprawę sytuacji na rynku pracy i większy popyt na mieszkania, zwłaszcza na wynajem - zaznaczono.
 
— Mimo wszystko o wszystkim decyduje optymizm konsumentów. Dziś nie ma bodźców, które gwałtownie przyspieszałyby decyzje zakupowe. Ale jeśli w drugiej połowie roku podaż zacznie maleć, może uruchomić się element psychologiczny — zauważył Marek Wielgo.

Eksperci RynekPierwotny.pl podsumowali jednoznacznie: 2026 r. nie będzie kolejnym etapem znanego cyklu. — To reset zasad. Wygrają ci, którzy najlepiej zrozumieją nowego klienta i nowe realia. Nie największy metraż i nie najwyższa cena zdecydują o sukcesie, lecz elastyczność i profesjonalizm — konkludowali.  (jmk)

Foto: Pixabay.com
Źródło: Businessinsider.com.pl