Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce wchodzi w decydującą fazę regulacyjną. Z jednej strony zbliża się wejście w życie unijnego rozporządzenia STR, które narzuci obowiązek rejestracji lokali w całej UE. Z drugiej — w krajowym procesie legislacyjnym ścierają się dwa podejścia: projekt rządowy oraz propozycja Polski 2050. Ich ostateczny kształt może nie tylko uporządkować rynek, ale też głęboko zmienić jego strukturę, wpływając na właścicieli mieszkań, inwestorów i turystów – podał serwis Businessinsider.com.pl.
Już 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie STR, które wprowadza obowiązek rejestracji wszystkich lokali wynajmowanych krótkoterminowo oraz nadawania im unikalnych numerów identyfikacyjnych. Jak podkreśliła adwokat Katarzyna Gabrysiak, bez znaczenia pozostanie skala działalności — obowiązek obejmie zarówno profesjonalnych operatorów, jak i osoby wynajmujące mieszkania okazjonalnie.
To fundamentalna zmiana, która — jak wskazują eksperci — uderzy przede wszystkim w szarą strefę. Szacunki resortu turystyki mówią nawet o 70–100 tys. lokali funkcjonujących poza pełną kontrolą fiskalną - napisano.
Problem w tym, że unijne przepisy zaczną obowiązywać szybciej niż krajowe regulacje wykonawcze. — Powstaje stan niepewności prawnej — obowiązek istnieje, ale procedura jego realizacji nie została jeszcze określona — zauważyła Gabrysiak. W praktyce oznacza to chaos interpretacyjny w pierwszych miesiącach obowiązywania nowych zasad – wskazano.
Równolegle procedowane są dwa projekty ustaw, które mają dostosować polskie prawo do nowych realiów. Jak zauważyła Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flats, różnice między nimi są fundamentalne.
— Projekt rządowy i projekt Polski 2050 pokazują dwa zupełnie różne podejścia do tego samego problemu — wskazała.
Oba przewidują m.in. rejestrację w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), możliwość tworzenia stref zakazu najmu przez gminy czy obowiązek spełniania określonych standardów – stwierdzono.
Kluczowa różnica dotyczy jednak formalizacji działalności.
Projekt rządowy wprowadza obowiązek prowadzenia działalności gospodarczej przy wynajmie krótkoterminowym. To istotny krok w kierunku uporządkowania rynku i eliminacji szarej strefy — podkreśliła Wielgórska.
W jej ocenie brak takiego zapisu w projekcie Polski 2050 oznacza pozostawienie jednego z największych problemów branży bez rozwiązania – czytamy dalej.
Projekt rządowy jest też — zdaniem części ekspertów — bardziej wyważony. Jak wskazuje wiceminister turystyki Ireneusz Raś, ma on regulować rynek "bez jego przeregulowania". Nie oznacza to jednak braku kontrowersji. Wątpliwości budzi m.in. limit sześciu lokali w budynku, po którego przekroczeniu konieczne będzie spełnienie pełnych wymogów hotelowych.
— Pojawia się szereg pytań interpretacyjnych — kto ma monitorować limity i co dzieje się po ich przekroczeniu — zwróciła uwagę Wielgórska.
Najwięcej emocji budzi jednak propozycja Polski 2050 dotycząca obowiązkowej zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego.
— To rozwiązanie problematyczne — stanowi istotną ingerencję w prawo własności i może oznaczać działanie prawa wstecz — oceniła Wielgórska. Dotychczas bowiem wykorzystywanie lokali mieszkalnych do działalności gospodarczej było dopuszczalne.
Eksperci wskazali też na ryzyko konfliktów. W miejscowościach turystycznych proporcje między najmem krótkoterminowym a mieszkaniami zamieszkanymi na stałe często wynoszą 50/50. W takich warunkach decyzje wspólnot mogą prowadzić do sporów, a nawet prób przejmowania kontroli nad nimi poprzez wykup mieszkań – podkreślono w informacji.
Podobne obawy zgłaszała Paulina Benda, współwłaścicielka SuperApart. Jej zdaniem projekt wprowadza dużą niepewność i chaos, a brak jednolitych zasad w skali kraju może skutkować uznaniowością decyzji samorządów.
— Może to prowadzić do wstrzymywania inwestycji i spadku podaży mieszkań — podkreśliła.
Dodatkowo projekt przewiduje m.in. limity dni najmu, możliwość całkowitego zakazu w określonych strefach czy restrykcyjne sankcje do 50 tys. zł. W efekcie — jak wskazali przedstawiciele rynku — najbardziej ucierpieć mogą drobni właściciele - podano.
Zdaniem przedstawicieli branży nowe regulacje będą miały mieszany wpływ na rynek. Krótkoterminowo mogą ograniczyć podaż – wskazano dalej.
— Możemy spodziewać się przejściowego spadku liczby ofert — część właścicieli zrezygnuje lub przeniesie się do najmu długoterminowego — mówił Marcin Dumania, prezes zarządu Sun & Snow.
Z kolei z perspektywy deweloperów zmiany wpłyną na strukturę popytu. — Inwestorzy będą bardziej ostrożni, a większą rolę odegrają projekty przygotowane zgodnie z regulacjami od początku — wskazał Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate.
W dłuższym terminie rynek może jednak zyskać na przejrzystości. Eksperci przewidują jego stopniową profesjonalizację i konsolidację.
— Dla profesjonalnych operatorów to szansa na wzrost znaczenia — ocenił Dumania.
Jednocześnie pojawiają się obawy o skutki uboczne. Ograniczenie najmu krótkoterminowego nie musi automatycznie zwiększyć podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Część lokali może zostać wycofana z rynku lub przeznaczona na inne cele – zaznaczono.
Eksperci są zgodni — regulacja rynku była nieunikniona. Kluczowe pozostaje jednak znalezienie balansu między interesem publicznym a prawami właścicieli.
— Kierunek jest właściwy, ale trzeba unikać rozwiązań, które generują więcej konfliktów niż korzyści — podsumowała Wielgórska.
Najbliższe miesiące będą kluczowe. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że oba projekty zostaną połączone w jednym procesie legislacyjnym. Od jego efektu zależeć będzie nie tylko przyszłość najmu krótkoterminowego, ale też całego ekosystemu turystycznego i inwestycyjnego w Polsce – zaznaczono w konstatacji. (jmk)
Foto: Pixabay.com
Źródło: Businessinsider.com.pl
Portal internetowy ForumBiznesu.pl
Portal internetowy ForumBiznesu.pl