Bank, który pożycza pieniądze na zakup nieruchomości, zabezpiecza swoje interesy hipoteką. Jednak to nie bank, a kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej. Jak długo trzeba czekać na realizację wniosku przez sąd? Jakie są konsekwencje przekroczenia wyznaczonego przez bank terminu?
Finalizacja procedury kredytowej polega na wpisaniu hipoteki do IV rozdziału księgi wieczystej. Wniosek o wpis hipoteki składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Konkretnie do tego, który prowadzi księgę wieczystą nieruchomości. Opłata za złożenie wniosku jest stała i wynosi 200 zł. Wniosek można złożyć samodzielnie lub przez notariusza, który jednak pobiera za to dodatkowe wynagrodzenie.
Oczekiwanie na wpis hipoteki jest uzależnione od obłożenia sprawami poszczególnych sądów. W jednych zajmuje to kilka tygodni, ale są i takie, gdzie trzeba poczekać aż kilka miesięcy. Jednym z najistotniejszych warunków decydujących o terminie, jest ilość i kolejność wpływów wniosków do sądów rejonowych.
W przypadku wpisów hipotek na rynku pierwotnym sprawa nieco się komplikuje. Należy mieć na uwadze, że wpis prawa własności lokalu i wpis hipoteki to dwie odrębne sprawy. To oznacza, że aby dokonać wpisu hipoteki, należy najpierw założyć księgę wieczystą dla lokalu i dokonać wpisu prawa własności.
W takich przypadkach zazwyczaj wszystkie sprawy dotyczące lokali wyodrębnianych z jednego budynku są dekretowane do referatu jednego referendarza i dokonywane przez niego według kolejności wpływu. Jeżeli w bloku mieszkalnym jest przykładowo 200 lokali, to czas oczekiwania na wpis hipoteki będzie dłuższy niż w bloku, w którym jest 20 lokali.
Ustanowienie hipoteki jest jednym z warunków realizacji umowy kredytowej. Jeżeli wpis nie zostanie dokonany w wyznaczonym terminie, bank musi zabezpieczyć się w inny sposób. Wtedy stosuje się tak zwane ubezpieczenia pomostowe. Niestety, wiąże się to z dodatkowym kosztem dla kredytobiorcy. Opłaty są różne i zależą od oferty, jaką zaproponuje bank. Zazwyczaj jest to od 5 do 100 zł miesięcznie, ale może to być znacznie więcej. Nie dziwi więc fakt, że kredytobiorcom zależy na tym, aby jak najszybciej ustanowić hipotekę na rzecz banku.
Aby usprawnić procedurę, można złożyć wniosek o przyśpieszenie rozpoznania sprawy poza kolejnością, co pozwala skrócić czas oczekiwania. Okazuje się, że kredytobiorcy wiedzą o takiej możliwości i często z niej korzystają, a wręcz nadużywają. W Sądzie Rejonowym w Łodzi takie wnioski stanowią aż 90% wszystkich. Dlatego w trybie przyspieszonym realizowane są wnioski tylko po wykazaniu wyjątkowych przesłanek.
Niektóre sądy rejonowe doskonale wiedzą o dodatkowych kosztach ponoszonych przez kredytobiorców, dlatego wnioski o wpis hipotek na zabezpieczenie kredytów są traktowane priorytetowo. W Sądzie Rejonowym Kraków-Podgórze, wnioski zawierające żądanie wpisu hipoteki bankowej mogą być kierowane na tak zwany dyżur hipoteczny i wówczas czas oczekiwania na jego rozpoznanie wynosi do 14 dni - o ile nie ma przeszkód do dokonania wpisu. W większość sądów nie ma wyjątków i wpisy są dokonywane w kolejności składania wniosków.
Czas oczekiwania na wpis hipoteki w księgę wieczystą zależy od obłożenia konkretnego sądu. Główną przyczyną takiej sytuacji jest oczywiście pandemia i związania z nią niepełna obsada kadrowa, w wyniku której wielu orzeczników i urzędników przebywa na zasiłkach opiekuńczych, na izolacji lub na kwarantannie. Wydłużony okres wynika również z organizacji pracy we wzmożonym reżimie sanitarnym.
Kolejnym powodem wydłużenia czasu rozpoznawania wniosków jest ciągły wzrost liczby składanych wniosków, spowodowany wpływem spraw wynikających z ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.
Na przykład w Sądzie Rejonowym w Gdańsku-Północ, w roku 2017 Wydział III Ksiąg Wieczystych prowadził 76 646 spraw, w roku 2018 było to 81 223 spraw, zaś w roku 2019 aż 144 054 spraw. To oznacza wzrost aż o 77% prowadzonych spraw w roku 2019 w porównaniu do poprzedniego roku. Podobnie wygląda sytuacja w innych sądach, na przykład w Sądzie Rejonowym w Łodzi. Tu liczba wniosków w porównaniu do lat poprzednich wzrosła ponad dwukrotnie.
Tak długie okresy oczekiwania na wpis hipoteki są znane z przeszłości. Na przykład w latach 2003-2004 w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy, okres wpisu hipoteki wynosił ponad rok, gdy obecnie jest to od 4 do 9 miesięcy. Były też „lepsze lata” 2012-2013, gdy wpisanie hipoteki maksymalnie trwało 2 tygodnie.
Przy analizie trzeba wziąć pod uwagę fakt, że sądy nie prowadzą oddzielnych statystyk w zakresie ilości złożonych i rozpoznanych wniosków o wpis hipoteki, ponieważ system obsługi wydziałów ksiąg wieczystych nie pozwala na wygenerowanie takich informacji. Dlatego analiza dotyczy zarówno wniosków o wpis hipoteki, jak i wniosków o zmianę lub wykreślenie hipoteki. Jaki jest czas oczekiwania na realizację wniosków w wybranych sądach?
Wnioskodawcy najszybciej uzyskają wpis hipoteki do księgi wieczystej w Opolu. Tam czas oczekiwania wynosi tylko miesiąc. Podobnie sytuacja przedstawia się w Sądzie Rejonowym w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie rozpatrzenie wniosku trwa od 1 do 2 miesięcy. Natomiast w Sądzie Rejonowym w Białymstoku, czas oczekiwania wynosi zaledwie 2 miesiące.
Najdłużej czeka się na realizację wniosku w największych miastach – Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. Czas oczekiwania jest również uzależniony od poszczególnych wydziałów. Na przykład w Warszawie, w VI Wydziale Ksiąg Wieczystych na wpis oczekuje się 8 miesięcy, ale już w X Wydziale Ksiąg Wieczystych, czas oczekiwania na wpis wydłuża się do 11,5 miesiąca.
Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl