Niestety, nie ma dobrych wieści dla kredytobiorców, którzy liczyli na spadek cen mieszkań - i w związku z tym niższy, wymagany przez banki wkład własny kredytów hipotecznych. Ostatnie dane z rynku mieszkaniowego wskazują, że mimo trudnych czasów mieszkania nadal drożeją, a popyt po spadku w II kw. 2020 roku szybko się odbudował. To oznacza, że chcący kupić mieszkanie będą musieli głębiej sięgnąć do kieszeni.
Kryzysowy rok 2020 nie przyniósł spodziewanej, wyraźnej korekty na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań spadły co prawda w II kwartale, a więc wtedy, kiedy fizycznie zakup nieruchomości był po prostu bardzo utrudniony z powodu lockdownu. Warto tutaj zaznaczyć, że ceny owszem spadły, ale względem kwartału I ubiegłego roku, który był z kolei rekordowy jeśli chodzi o zwyżkę cenową. Wielu ekspertów spodziewało się, że mamy do czynienia ze szczytem wzrostów cen i nawet bez koronawirusa dalsze dynamiczne zwyżki byłyby niemożliwe.
Przyszedł marzec 2020 i wszystko się zmieniło, co rzeczywiście wyraźnie dotknęło mieszkaniówkę. W drugim kwartale minionego roku spadki sprzedaży mieszkań sięgały nawet 60 proc. Wtedy też mocniej spadły ceny. Stawki za nowe mieszkania w Warszawie spadły o 400 zł - z 9800 zł w I kw. 2020 do 9400 w II kw. (dane NBP), jednak już w III kw. ceny przekroczyły 10 tys. zł za 1 mkw. Sytuacja szybko jednak wróciła do normy. Już latem minionego roku rynek „odbił”.
W III kwartale br. odnotowano powrót aktywności na rynku mieszkaniowym, po restrykcjach wynikających z pandemii COVID-19 obowiązujących od marca 2020 r. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o połowę wyższa w porównaniu do historycznie niskiego poprzedniego kwartału. (...) Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły we wszystkich grupach miast, zwłaszcza w Warszawie wobec częstszej sprzedaży lepiej zlokalizowanych mieszkań. Na rynku wtórnym w największych miastach spadł nieco popyt na mieszkania na własność. W analizowanym okresie obserwowano stabilizację cen ofertowych w grupie 6 i 10 miast oraz ich nieznaczny wzrost w Warszawie.
Podobne informacje z rynku zawiera najnowszy raport PKO BP: Po schłodzeniu rynku mieszkaniowego w 2q20 (związanym z wiosennym lockdownem gospodarki), w 3q20 sprzedaż mieszkań na rynku deweloperskim odbiła k/k, wzrosła również k/k sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Reakcja cenowa była różna zależnie od segmentu rynku i miasta. Na rynku pierwotnym w większości miast ceny mieszkań rosły k/k, jak i w porównaniu z 3q19; na rynku wtórnym w niektórych miastach wystąpiły niewielkie spadki k/k, w porównaniu z 3q19 wzrost cen spowolnił.
Jak więc widzimy, generalny obraz jest taki, że po pierwszym, „pandemiczym” szoku, mieszkaniówka odzyskała stabilizację, a ceny nadal rosną. Co ważne - rosną pomimo wyraźnego spadku popytu na wynajem mieszkań i rentowności takich inwestycji. Akurat rynek najmu mocniej odczuł pandemię, jednak mimo to nie przełożyło się to wyraźnie na sprzedaż mieszkań, co z kolei pokazuje, że to nie zakupy inwestycyjne z myślą o wynajmowaniu stanową najmocniejszą część popytu.
Płacz i płać
Kredytobiorcy mają umiarkowane powody do radości. Wyższe ceny, to wyższy wkład własny kredytów. Pocieszające może być natomiast to, że banki dość szybko zrezygnowały z restrykcji w tym zakresie - tzn. Przestały wymagać standardowego (bez dodatkowego ubezpieczenia) wkładu własnego na poziomie 30, a nawet 40 proc. Już od jesieni wkład wyjściowy wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Mniejszy wymaga wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu.
Co to konkretnie znaczy dla lokalnych rynków?
W Warszawie, wg NBP w III kw. 2020 średnia cena transakcyjna 1 mkw. nowego mieszkania wynosiła niecałe 10 200 zł. Zakładając, że ktoś chciałby kupić 50 mkw., musiałby się zadłużyć na kwotę 510 tysięcy złotych. 20 proc. wkład własny wyniósłby go 110 tysięcy zł. Jeszcze rok wcześniej średni koszt nowego mieszkania wynosił aż o 1000 zł mniej (9188 zł)! To oznacza, że to samo mieszkanie wtedy było o 50 tysięcy złotych tańsze, natomiast potrzebny wkład własny wyniósłby 91 880 zł, czyli był o 18 tysięcy złotych niższy.
W Krakowie w III kw. 2019 1 mkw. mieszkania kosztował średnio 7786 zł, 50 mkw. kosztowało 389300 zł, natomiast 20 procentowy wkład wynosił 77860 zł. Obecnie 1 mkw. mieszkania w Krakowie to wydatek 8838 zł, 50 mkw. - 441900 zł, a 20 proc. wkładu 88380 zł, a więc o ponad 10 tys. zł więcej.
W Gdańsku 50 mkw. mieszkania w 2019 roku kosztowało średnio 426 700 (1 mkw. - 8534 zł), rok później było to już 451.200. Aktualnie, by uzyskać kredyt bez dodatkowych kosztów, trzeba dysponować wkładem na poziomie 90240 zł.
We Wrocławiu mieszkania w ciągu roku podrożały średnio z 7661 zł/mkw. do 8109 zł. Dziś by myśleć o kredycie bez dodatkowych kosztów, potrzebny jest wkład własny na średnim poziomie 81 tysięcy złotych.
Ci, którzy nie dysponują gotówką na określonym poziomie, mogą zaciągnąć kredyt z niższym - 10 procentowym wkładem, ale finalnie będzie on droższy. Innym rozwiązaniem jest pożyczka na wkład własny, ze źródeł nie będących instytucjami finansowymi (inaczej obciąża to nasze finanse i zmniejsza zdolność kredytową), dostarczenie dodatkowych zabezpieczeń, bądź zaciągnięcie zobowiązanie wspólnie z innym kredytobiorcą - np. małżonkiem, rodzicem itp.
Marcin Moneta,
ekspert portalu GetHome.pl