Sytuacja na rynku inwestycyjnym w roku 2020 przebiegała pod znakiem pandemii, a jej implikacje na poszczególne sektory były bardzo zróżnicowane. Zdaniem ekspertów najbliższe 12-18 miesięcy będą nadal naznaczone pandemią, a sukces inwestorów zależeć będzie od ich zdolności do adaptacji w kontekście zmieniającej się dynamiki rynkowej, preferencji najemców oraz społeczeństwa.
Rynek magazynowy
Wielkim wygranym w 2020 r. okazał się sektor przemysłowo-logistyczny, który odnotował 85% wzrost wolumen inwestycyjnego i tym samym przyciągnął najwięcej kapitału (€2.6 mld).
Gros (60%) kapitału zainwestowane poprzez nabycie portfeli i platform.
Największą transakcją była zakup przez Singapurską grupę GLP portfela logistycznego Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej obejmującego magazyny w Polsce o powierzchni 900,000 m2.
Zdaniem ekspertów na rynku przemysłowo-logistycznym nadal będziemy obserwować boom, zarówno pod kątem najmu, jak i transakcji inwestycyjnych. Widoczna będzie przyspieszona transformacja magazynów w takich segmentach jak last-mile logsitics, small business units, data centers, co w konsekwencji będzie się przekładać na dywersyfikację business planów wśród inwestorów.
Rynek biurowy
Pandemia COVID-19 początkowo zatrzymała toczące się transakcje i ostudziła zainteresowanie inwestorów segmentem biurowym w obliczu rozpowszechnieniu pracy zdalnej, ale już w drugiej połowie roku duża część inwestorów powróciła do aktywnego poszukiwania odpowiednich aktywów.
W biura zainwestowano łączenie niemal €2 mld, z czego €1.32 mld w Warszawie.
Warszawska strefa biurowa Mokotów-Służewiec odnotowała najwyższy w historii wolumen transakcyjny o łącznej wartości €395 mld.
W sektorze biurowym eksperci Cushman & Wakefield przewidują zdecydowany wzrost liczby i wartości transakcji.
Spadek podaży nowo wybudowanych obiektów z odpowiednim poziomem wynajęcia może w dużym stopniu zwiększyć apetyt inwestorów na istniejące aktywa z ugruntowaną pozycją na rynku. Utrzyma się mniejszy popyt na duże transakcje o skali €100-200 mln i więcej, ze względu na ograniczoną aktywność kapitału z Azji. Wzrośnie natomiast zainteresowanie transakcjami w obszarze €10–20 mln, spowodowane popytem ze strony inwestorów prywatnych tzw. „family offices” – prognozuje Marcin Kocerba, Associate, Capital Markets, Cuhsman & Wakefield.
Dodatkowo, redefinicji ulegnie pojęcie biurowca stabilnego inwestycyjne, czyli zdolnego do utrzymywania wysokiego poziomu wynajęcia oraz z potencjałem wzrostu czynszów i wartości w średnim/długim terminie, odpowiadającego na potrzebę elastyczności, konkurującego środowiskiem pracy z koncepcją pracy zdalnej oraz oferującego krótki i komfortowy dojazd do biura.
Ponadto, bardziej niż kiedykolwiek będzie liczyć się stabilność finansowa i sektor działalności najemcy. Stopy kapitalizacji dla aktywów, spełniających powyższe cechy i wpisujących się kryteria większej grupy inwestorów mogą w średnim terminie ponownie ulegać kompresji, z kolei wartości nieruchomości których słabości obnażyła pandemia w krótkim terminie nie powrócą do dawnych poziomów.
Rynek handlowy
Centra handlowe, będące najbardziej dotkniętą pandemią grupą aktywów, de facto zniknęły ze strategii inwestycyjnych funduszy nieruchomościowych.
Zyskał na tym segment parków handlowych oraz centrów typu ‘convenience’, które zdominowały transakcje handlowe.
Eksperci prognozują, że w roku 2021 będą miały miejsce większe transakcje handlowe, a zainteresowaniem inwestorów będą się cieszyć obiekty typu convenience, z dużym udziałem najemców z branży spożywczej i drogeryjnej. Sami inwestorzy natomiast, staną przed wyzwaniem określenia stabilnego poziomu czynszów, w związku z wciąż trwającymi negocjacjami stawek.
Mieszkań na wynajem
Rynek mieszkań na wynajem zaczął przyciągać coraz większą grupę inwestorów i po raz pierwszy odnotował transakcję produktami instytucjonalnymi na tak dużą skalę.
Nadal jednak są to w dużej mierze transakcje polegające finansowaniu lub współfinansowaniu budowy, nie zaś zakup istniejących budynków z zabezpieczonym dochodem.
Coraz większego znaczenia nabierać będą transakcje w aktywa alternatywne tj. mieszkania na wynajem instytucjonalny („PRS”), akademiki czy domy senioralne.
Pomimo ostatnich turbulencji niespotykana skala taniego kapitału sprawi, że nieruchomości komercyjne nadal stanowić będą jeden z najbardziej atrakcyjnych i bezpiecznych aktywów, szczególnie w obliczu presji inflacyjnej. Rok 2021 zapowiada się interesująco. Nadal widoczna jest niepewność co do implikacji COVID-19 w długim okresie oraz tego jak szybko powszechne szczepienia pozwolą na częściowy powrót do normalności. Z drugiej strony ilość kapitału alokowanego na inwestycje nieruchomościowe jest ogromna. W zaawansowanych negocjacjach są transakcje przekraczające 2 mld Euro i całkowity wolumen inwestycyjny z dużym prawdopodobieństwem przewyższy ubiegłoroczny.– podsumowuje Marcin Kocerba, Associate, Capital Markets, Cuhsman & Wakefield.
Cały raport dostępny jest pod linkiem: https://info.cushmanwakefield.com/l/263412/2021-03-03/3jfsmr
O Cushman & Wakefield
Więcej informacji można uzyskać na stronie: www.cushmanwakefield.com lub na Twitterze: @CushWake